건물의 신축공사 유치권 행사 점유 상실되면 소멸
유치권자는 유치권에 기한 채권을 변제받을 때까지 물건 등을 유치 점유를 계속하면서 인도를 거절하는 것 할 수 있습니다 특히 건설 유치권의 경우 건축업자는 건축비를 일반 시세보다 높게 책정하여 청구하기 때문에 정산이 쉽지 않고 분양이 많아 해결되지 않으면 계속 점유하고 부동산의 인도를 거절할 가능성이 매우 높습니다
유치권은 채권자가 채권을 변제받을 때까지 물건 등을 점유하고 인도를 거절할 수 있는 권리입니다 특히 건설 유치권의 경우 건축업자는 건축비를 일반 시세보다 높게 책정하여 청구하기 때문에 정산이 어렵고 분양 문제가 해결되지 않으면 계속 점유하고 부동산의 인도를 거절할 가능성이 매우 높아집니다 주의할 점은 공사를 마치고 입주를 하게 되면 지상권이 성립되어 낙찰자가 손해를 보게 될 수 있다는 것입니다 따라서 유치권이 있는 경우 유치권 설정금액을 포함한 가격만큼 하락한 후에 입찰하는 것이 좋습니다 유치권자의 채권은 낙찰자가 인수해야 하므로 결과적으로는 저당권과 같은 우선 변제권 효력이 있습니다 민법 320조에 따르면 다른 사람의 물건이나 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 물건이나 유가증권을 유치할 권리가 있다고 규정되어 있습니다 이를 유치권이라고 합니다 따라서 건물의 신축공사를 수급하는 사람이 해당 건물에 대한 공사대금채권을 가지고 있고 동시에 그 건물을 점유하고 있는 경우 그 채권은 변제받을 때까지 해당 건물을 유치할 권리가 있는 것입니다 하지만 주의해야 할 점은 수급인이 열쇠를 반환하거나 점유를 상실하는 경우 유치권을 행사할 수 없게 되는데 따라서 공사대금을 모두 지급받을 때까지 주택의 인도를 거부하고 주택의 점유를 유지해야 합니다 단순히 열쇠를 가지고 있는 것으로는 만족할 수 없으며 실제로 주택을 점유함으로써 점유 상실에 대한 분쟁을 예방하기 위해 필요한 조치를 취해야 합니다
만약 계속하여 공사를 해서 입주를 하면 지상권이 성립되어 낙찰자는 낭패를 볼 수 있습니다 따라서 유치권이 있는 경우 유치권 설정금액을 포함한 가격만큼 하락한 후 응찰하여야 합니다 유치권자의 채권은 낙찰자가 인수해야 하므로 결과적으로는 저당권과 같은 우선변제권 효력이 있습니다 공사 수급인이 공사대금을 받기 위하여 건물에 대하여 유치권을 행사할 수 있는지 민법 320조에 의하면 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다고 규정되어 있습니다 이를 유치권이라 합니다
즉 건물의 신축공사를 한 수급인이 그 건물에 관하여 생긴 공사대금채권이 있고 또한 그 건물을 점유하고 있는 경우에는 그 채권을 변제받을 때까지 당해 건물을 유치할 권리가 있는 것입니다
여기에서 주의할 것은 수급인이 열쇠를 건네주는 등으로 말미암아 그 점유를 상실하게 되면 유치권을 행사할 수 없게 된다는 점입니다 따라서 공사대금을 모두 지급받을 때까지 주택의 인도를 거부해야 하며 주택의 점유를 상실하게 되면 유치권을 행사할 수 없게 되므로 단순한 열쇠를 가지고 있는 것으로는 만족할게 아니라 실질적으로 주택을 점유함으로써 점유 상실 여부에 대한 분쟁을 미연에 방지해 둘 필요가 있습니다
