부동산 경매 낙찰자 대금 미납 재경매 입찰보증금 20% 명도 이사비 평당10만원 체납관리비 공유부분 책임
경매 낙찰받고 권리 분석 실수해서 나머지 잔금을 못내는 경우가 있습니다 차순위매수신고인이 있으면 차순위가 잔금 납부하고 소유권을 취득하며 아무도 잔금 납부하지 않으면 추후에 날짜 잡아서 재경매를 실시해서 새로운 낙찰자를 찾고 있는데요 이때 입찰보증금이 20% 상향되니 이런 재경매 물건 입찰할 때에 챙겨보셔야 합니다
부동산 경매는 매수자에게 좋은 투자 기회를 제공하지만, 낙찰자가 잔금을 제때 납부하지 못할 경우 여러 복잡한 절차가 발생할 수 있습니다. 이 글에서는 낙찰자가 대금 미납 시 발생하는 재경매 절차와 입찰보증금, 명도 과정에서의 이사비 협상, 체납관리비 책임 등에 대해 자세히 설명합니다.
재경매는 일정 시기 내에 낙찰자가 잔금을 납부하지 못할 경우에 실시되는 경매입니다. 이 경우에는 이전 경매에서의 입찰보증금이 상향되어 새로운 입찰자들이 참여하게 됩니다.재경매를 실시하는 경우 입찰보증금은 이전 경매에서의 10%에서 20%로 상향되게 됩니다 낙찰자가 재입찰 기일 전까지 낙찰대금 및 대금 지급일부터 실제 대금 납부까지의 지연이자와 재경매 준비에 따른 절차 비용을 함께 납부하면 재경매는 중단되고 소유권을 취득하게 됩니다 재경매를 준비하는 경우 최고가 매수자와 차순위 매수자 중 먼저 대금을 내는 사람이 소유권을 취득하게 됩니다 하지만 낙찰자가 재경매 기일 3일 전까지 낙찰대금과 대금 지급일부터 실제 대금 납부까지의 지연이자와 재경매 준비에 따른 절차 비용을 함께 납부할 경우 재경매는 중단되고 소유권을 가지게 됩니다 아무도 대금을 납부하지 않으면 추후에 재경매를 실시하여 새로운 낙찰자를 찾게 됩니다
재경매에 참여할 때에는 입찰보증금이 이전 경매의 20%로 상향되므로 이 점을 유의하여 입찰하시기 바랍니다낙찰자가 부동산 경매에 입찰해서 낙찰받고 이제 잔금을 납부해야 하는데 대금 납부기일 내에 잔금을 납부하지 못한 경우 대금 납부기일로부터 3일 이내에 차순위 매수신고인에게 낙찰 기일을 통지하고 낙찰 즉시 대금 납부의 과정을 거칩니다 차순위 매수 신고인이 없으면 추후에 재경매를 실시합니다 이때 재경매를 하게 되면 입찰보증금은 신경매가 10%였으나 20% 상향됩니다 차순위매수인도 대금을 납부하지 재경매를 준비하는 경우에 최고가 매수 인과와 차순위매수인 중 먼저 대금을 내는 사람이 소유권을 취득합니다
재경매 기일이 지정되었어도 낙찰자가 재입찰 기일 3일 전까지 낙찰대금과 대금 지급일부터 실제 대금 납부까지의 지연이자 재경매 준비에 따른 절차 비용을 함께 납부하면 재경매는 중단되고 소유권을 가집니다 경매 명도 이사비와 체납관리비 문제 거주비의 의사를 타진하는 과정에서 거의 대부분의 경우에는 거주자가 이사비를 요구합니다 이사비 요구는 아무런 법적 근거 규정이 없습니다 그러나 가장 일반적으로 강제집행비 범위 내에서 이사비 협상을 끝내는 걸 추천드려요 즉 아파트의 경우를 기준으로 보면 집행비가 평당 5~10만 원 정도이므로 아파트 30평 아파트 경우에는 삼백만 원 정도로 이사비가 결정됩니다
특히 앞에서 언급한 대로 잔금 납부와 인도명령을 동시에 청구하면 인도명령장이 거주자에게 도달되면 거주자의 심리가 위축되어 명도 협상이 그만큼 유리합니다 거주자가 임차인 경우에는 법원에서 배당금을 수령하여 이사하겠다는 명도확인서를 요구하는데 특별한 사유가 없는 한 명도 확인서를 써주면 이후의 약속된 날짜에 임차인이 이사하지 않을 때 곤란하게 됩니다 체납관리비의 경우에는 수백만 원이 되는 경우도 있으므로 입찰전에 반드시 거주자의 체납관리비를 확인할 필요가 있고 체납관리비를 누가 부담해야 하는 경우에는 판례에서 공유 부분은 낙찰자가 부담하고 특히 300세대 미만의 아파트 단지에서 체납관리비 중 60~70%가 공유 부분입니다
1. 낙찰자의 대금 미납과 재경매 절차
1.1 낙찰자의 대금 미납 시 절차
- 대금 납부기일 내에 낙찰자가 잔금을 납부하지 못하면 법원은 차순위 매수신고인에게 대금 납부 기회를 제공합니다.
- 차순위 매수신고인이 있는 경우: 낙찰자가 대금 납부 기한 내에 미납하면, 법원은 차순위 매수신고인에게 기회를 부여합니다. 차순위 매수신고인은 법원 통지를 받은 후 즉시 잔금을 납부할 수 있으며, 대금을 납부한 경우 소유권을 취득하게 됩니다.
- 차순위 매수신고인이 없는 경우: 낙찰자가 대금을 납부하지 않으면 재경매 절차가 진행됩니다.
1.2 재경매 절차
- 법원은 재경매 기일을 지정하고, 새로운 입찰자를 모집합니다. 이때 입찰보증금이 변경되므로 입찰자는 주의가 필요합니다.
- 입찰보증금 변경: 일반 경매에서는 보증금이 낙찰가의 **10%**였으나, 재경매에서는 **20%**로 상향됩니다. 이는 미납 위험을 줄이기 위한 조치입니다.
- 재경매 중단 조건: 재경매 기일 전 3일 이내에 낙찰자가 미납된 잔금과 지연이자, 재경매 준비 비용을 모두 납부하면 재경매는 중단되며, 낙찰자가 소유권을 취득할 수 있습니다.
2. 명도와 이사비 협상 전략
2.1 이사비 요구와 협상
- 경매로 낙찰된 부동산에 거주자가 있는 경우, 거주자는 대체로 이사비를 요구합니다. 이사비 요구는 법적 근거가 없으나, 실무에서는 강제집행 비용 범위 내에서 협상이 이루어집니다.
- 강제집행 비용: 아파트 기준으로 평당 5만~10만 원 정도가 책정됩니다. 예를 들어, 30평형 아파트의 경우 300만 원 정도가 일반적인 이사비로 협상됩니다.
2.2 명도명령과 협상 전략
- 잔금을 납부할 때 명도명령을 함께 청구하면 거주자가 심리적으로 압박을 느껴 협상에서 유리한 위치를 확보할 수 있습니다.
- 명도확인서 작성 시 주의사항: 거주자가 임차인인 경우, 배당금을 수령 후 이사하겠다는 조건을 내걸기도 합니다. 하지만, 명도확인서를 작성할 경우 이후 약속을 어길 가능성이 있으므로 신중한 접근이 필요합니다.
3. 체납관리비와 낙찰자의 책임
3.1 체납관리비 확인 및 부담
- 체납관리비는 경매에 참여하기 전 반드시 확인해야 할 중요한 요소입니다. 체납금이 수백만 원에 이를 수 있으므로, 이를 고려하지 않으면 예기치 않은 비용 부담이 발생할 수 있습니다.
- 판례에 따른 책임 분담:
- 공유 부분: 체납관리비 중 공유 부분은 낙찰자가 부담해야 합니다.
- 예를 들어, 300세대 미만 아파트의 경우 체납관리비의 **60~70%**가 공유 부분으로 간주됩니다.
3.2 부담 경감 전략
- 입찰 전 관리사무소나 집합건물 관리규약을 확인하여 체납관리비의 규모와 분담 기준을 명확히 파악하는 것이 중요합니다.
- 체납 관리비가 과도할 경우, 이를 고려한 입찰가 책정이 필요합니다.
4. 재경매 입찰 시 유의사항
4.1 입찰보증금 준비
- 재경매의 입찰보증금은 일반 경매와 달리 **낙찰가의 20%**로 상향되므로, 이를 미리 준비해야 합니다. 자금 계획에 차질이 없도록 철저한 준비가 필요합니다.
4.2 전략적 입찰 접근
- 재경매 물건은 일반 경매에 비해 경쟁이 덜할 수 있지만, 입찰보증금이 높아진 만큼 자금 부담이 크므로, 신중한 분석과 접근이 필요합니다.
5. 마무리
부동산 경매는 매력적인 투자 수단이지만, 대금 미납으로 인한 재경매나 명도 과정에서의 이사비 및 체납관리비 문제 등 다양한 리스크가 존재합니다. 이를 최소화하기 위해서는 철저한 권리 분석과 체계적인 자금 계획이 필요합니다. 특히, 재경매 참여 시 입찰보증금 상향을 고려한 자금 준비와 체납관리비 부담에 대한 사전 확인이 필수입니다.
