경매 말소기준권리 대표적 근저당권 및 전세권 말소기준등기 되는 조건
경매에서 기초 권리분석 제일 먼저 말소기준권리를 찿는게 중요한데요 간단하게 정리해보면 말소기준권리 뒤에선 권리들은 말소가 되고 말소기준권리에 앞선 권리들은 낙찰자가 인수하게 되는데요 즉 경매로 매각되는 부동산에 대한 권리는 보호를 받아야 하는 경우와 보호를 해줄 필요가 없는 권리로 구분되며 이때 기준점을 잡아주는 권리를 말소기준등기 입니다
말소기준권리를 찿아내는 것은 경매 권리분석의 시작이라고 할수 있습니다 말소기준권리 뒤에 권리들은 특별한 하단 인수내용 몇가지 빼고다 말소가 된다고 보시면 됩니다 경매에서 말소기준권리로는 압류 가압류 저당권 근저당권 담보가등기 경매신청한 선순위 경매개시결정등기 조건에 맞는 전세권이 말소기준권리가 되는데요 다른것은 그냥 최선순위날 따져서 등기부에 저내용이 기재가 되면 말소기준권리가 되는데 전세권은 몇가지 조건에 충족해야 말소기준등기가 됩니다 물권법 개정과 판례로 용익물권으로서의 전세권이 담보물권화 되면서 많은 변화를 가져왔고 또한 민사집행법의 제정으로 인하여 그 지위가 향상 되면서 전세권은 특별한 경우에 한하여 말소기준권리가 될수 있을뿐 통상에 말소기준등기에 해당하지 않습니다
전세권이 아파트처럼 구분등기 된 건물에 설정되고 전세권자가 경매신청한 경우에는 전세권이 말소기준권리가 되지만 일반주택이나 건물의 일부에 설정된 전세권은 말소기준권리에 해당하지 않습니다 구법에서는 경매개시결정일로부터 6개월 이내에 기간 만료되는 전세권과 이미 기간 만료된 전세권의 경우 선순위 일지라도 배당받고 소멸되는데 후에 민사집행법에 따르면 말소기준권리보다 선순위이면서 배당을 요구하지 않으면 인수 후순위이면 말소되는것으로 정리됬습니다 즉 전세권은 물권으로서 주택임대차보호법에 의한 임대차와 달리 전입신고를 할필요도 없고 직접거주하지않아도 전세권에 기한 물권적효력 우선변제권을 가집니다 즉 전세권이 말소기준 권리가 되는경우 1)선순위전세권자의 경매신청시 2)전세권자가 배당요구를 한 경우 말소기준권리 전에 인수되는 권리 낙찰후 소유권이 이전되어도 소멸되지 않고 낙찰자에게 인수되어 낙찰자가 금전적인 부담을 져야 하는 권리를 말합니다 유치권 이나 선순위 후순위 관계없이 항상 인수되는 권리 예고등기 선순위 지상권 지역권 전세권(용익물권)선순위 가처분 환매등기등 선순위 대항력(점유+전입)있는 임차인등은 낙찰자가 인수해야 되는 권리입니다
경매에서 말소기준권리와 권리 분석의 중요성
부동산 경매에서 말소기준권리는 권리분석의 출발점으로 매우 중요한 개념입니다. 경매 물건에 설정된 다양한 권리들 중, 어떤 권리가 낙찰 후 소멸되고, 어떤 권리가 낙찰자가 인수해야 할지를 판단하는 기준이 바로 이 말소기준권리에 달려 있습니다. 따라서 말소기준권리를 정확히 이해하고 찾아내는 것이 경매 성공의 핵심입니다.말소기준권리를 이해하기 위해서는 부동산 등기부등본에 기재된 권리의 순위와 내용, 그리고 법률적 효력을 철저히 검토해야 합니다.
1. 말소기준권리란 무엇인가?
말소기준권리란 경매로 인해 말소될 권리와 인수해야 할 권리를 구분하는 기준점이 되는 권리를 의미합니다. 말소기준권리 이후에 설정된 권리는 경매 낙찰 시 대부분 말소되며, 말소기준권리 이전에 설정된 권리는 낙찰자가 인수해야 합니다.
말소기준권리의 예시:
- 저당권
- 근저당권
- 압류 및 가압류
- 담보가등기
- 경매개시결정등기
이 권리들은 대체로 담보물권에 해당하며, 경매 절차에서 우선순위를 판단하는 기준이 됩니다.
2. 근저당권과 말소기준권리
근저당권은 대표적인 말소기준권리에 해당합니다. 근저당권은 채권자가 채권을 확보하기 위해 설정하는 담보물권으로, 부동산 소유자가 채무를 변제하지 못할 경우 근저당권자가 경매를 신청할 수 있습니다.
근저당권의 말소기준권리 조건:
- 설정일 순위: 근저당권의 설정일이 중요합니다. 등기부등본상 근저당권 설정일이 말소기준권리보다 선순위인 경우, 낙찰자는 이를 인수해야 할 수 있습니다.
- 채권금액: 근저당권 설정 금액도 중요한 요소입니다. 경매 낙찰가는 근저당권자의 채권을 충족할 만큼 충분하지 않으면, 낙찰자가 채무를 부담할 수 있습니다.
- 근저당권의 변동: 채권최고액 변경, 채무자의 변경 등도 말소기준권리 판단에 영향을 줍니다.
주의할 점: 근저당권은 경매를 통해 소멸될 수 있지만, 낙찰자가 이를 인수하게 되는 경우도 있습니다. 따라서 등기부등본을 꼼꼼히 검토해야 합니다.
3. 전세권과 말소기준권리의 관계
전세권은 일반적으로 말소기준권리에 해당하지 않지만, 특정 조건을 충족하면 말소기준권리가 될 수 있습니다. 전세권은 용익물권에 해당하며, 주택을 사용하는 대가로 일정 금액을 지급하고 거주할 수 있는 권리입니다.
전세권이 말소기준권리가 되는 조건:
- 경매 신청: 전세권자가 직접 경매를 신청한 경우, 전세권이 말소기준권리가 됩니다.
- 배당 요구: 전세권자가 배당 요구를 한 경우, 낙찰자는 전세금을 인수해야 합니다.
- 건물 구분: 아파트와 같이 구분등기가 된 건물에 설정된 전세권은 말소기준권리가 될 수 있습니다.
- 선순위 여부: 전세권이 선순위일 경우, 특별한 조건 없이도 낙찰자가 인수할 가능성이 큽니다.
전세권 인수 시 주의사항:
- 전세권은 주택임대차보호법에 따라 보호를 받을 수도 있습니다. 전입신고 및 확정일자 여부가 중요한 기준이 됩니다.
- 전세권자의 실제 점유 여부도 중요한 판단 기준이 됩니다.
4. 기타 인수해야 하는 권리
말소기준권리 이전에 설정된 다음 권리들은 낙찰자가 반드시 인수해야 합니다:
- 유치권: 채무자 또는 제3자가 경매 목적물에 대해 유치권을 행사할 경우, 낙찰자는 이를 인수해야 합니다.
- 지상권 및 지역권: 토지에 대한 지상권이나 지역권은 말소되지 않고 그대로 존속됩니다.
- 가처분 등기: 가처분 등기가 선순위로 설정된 경우, 낙찰자는 이를 인수해야 합니다.
- 대항력 있는 임차권: 전입신고와 확정일자를 갖춘 대항력 있는 임차권은 낙찰자가 인수해야 하는 대표적인 권리입니다.
5. 민사집행법의 변화와 전세권의 지위 변화
민사집행법의 개정으로 전세권의 지위가 강화되었습니다. 과거에는 경매개시결정일로부터 6개월 이내에 만료되는 전세권은 선순위라도 배당을 받고 소멸되었지만, 개정된 법에 따라 전세권자가 배당을 요구하지 않는 경우 낙찰자가 이를 인수할 가능성이 커졌습니다.
판례의 변화:
- 최근 판례에서는 전세권이 담보물권적 성격을 갖는 경우가 늘어나면서, 낙찰자에게 더 큰 부담을 주는 사례가 많아지고 있습니다.
6. 경매 권리분석의 핵심: 말소기준권리 찾기
경매에서 성공하기 위해서는 말소기준권리를 정확히 찾아내는 것이 중요합니다. 이를 위해서는 다음 절차를 따를 수 있습니다:
- 등기부등본 확인: 등기부등본을 꼼꼼히 검토하여 말소기준권리를 찾아냅니다.
- 순위 분석: 각 권리의 순위를 파악하고, 말소기준권리 이후의 권리는 소멸 여부를 판단합니다.
- 배당 요구 확인: 배당 요구 여부를 파악하여 인수할 권리인지 판단합니다.
말소기준권리를 정확히 이해하고 분석하는 것은 경매의 성패를 좌우합니다. 근저당권과 전세권을 포함한 다양한 권리들의 순위와 효력을 철저히 검토하여, 낙찰자가 인수해야 할 권리와 소멸될 권리를 명확히 구분해야 합니다. 이를 통해 경매 물건을 안전하게 낙찰받고, 예상치 못한 금전적 부담을 피할 수 있습니다.
