경매 말소기준권리 대표적 근저당권 및 전세권 말소기준등기 되는 조건
경매에서 기초 권리분석 제일 먼저 말소기준권리를 찿는게 중요한데요 간단하게 정리해보면 말소기준권리 뒤에선 권리들은 말소가 되고 말소기준권리에 앞선 권리들은 낙찰자가 인수하게 되는데요 즉 경매로 매각되는 부동산에 대한 권리는 보호를 받아야 하는 경우와 보호를 해줄 필요가 없는 권리로 구분되며 이때 기준점을 잡아주는 권리를 말소기준등기 입니다
경매의 말소기준권리는 권리 분석의 시작점입니다 말소기준권리 뒤에 있는 권리들은 대부분 말소되며 말소기준등기에 앞선 권리들은 낙찰자가 인수하게 됩니다 부동산 경매에서 매각되는 권리는 보호를 받아야 하는 경우와 보호를 받을 필요가 없는 경우로 나뉘며 이를 기준으로 하는 권리를 말소기준권리라고 합니다 말소기준권리를 찾아내는 것은 경매 권리 분석의 시작입니다 말소기준권리 뒤에 있는 권리들은 특정한 하단 인수 내용을 제외하고는 대부분 말소되는 것으로 간주됩니다 압류 가압류 저당권 근저당권 담보가등기 경매 신청한 선순위 등 조건에 맞는 전세권이 말소기준권리가 됩니다
다른 경우에는 주로 용익물권으로서의 전세권이 담보물권으로 인정되거나 민사집행법의 개정으로 인해 전세권의 지위가 향상되면서 말소기준권리가 될 수 있는 몇 가지 특별한 경우를 제외하고는 전세권은 보통 말소기준권리에 해당하지 않습니다 아파트와 같이 구분 등기된 건물에 설정된 전세권은 경매 신청자가 전세권이 말소기준권리가 될 수 있지만 일반 주택이나 건물의 일부에 설정된 전세권은 말소기준권리에 해당하지 않습니다 구법에 따르면 경매 개시 결정일로부터 6개월 이내에 기한 만료되는 전세권과 이미 기한이 만료된 전세권의 경우에도 선순위일지라도 배당받고 소멸되는데 민사집행법에 따르면 말소기준권리보다 선순위이면서 배당을 요구하지 않으면 인수 후 순위에 해당하므로 말소됩니다 즉 전세권은 주택임대차보호법에 의해 보호되는 임대차와 달리 전입신고를 할 필요도 없고 직접 거주하지 않아도 전세권에 기한 물권적 효력우선 변제권을 가지게 됩니다
전세권이 말소기준권리가 되는 경우는 1) 선순위 전세권자의 경매 신청 시, 2) 전세권자가 배당 요구를 한 경우로 이러한 경우에는 전세권은 낙찰자에게 인수되어 낙찰자가 금전적인 부담을 져야 하는 권리를 말합니다 이는 유치권이나 선순위 후순위 관계없이 항상 인수되어야 하는 권리입니다 예고등기 선순위 지상권 지역권, 전세권(용익물권) 선순위 가처분 환매 등기 등 선순위 대항력 (점유+전입) 있는 임차인 등은 낙찰자가 인수해야 하는 권리입니다
말소기준권리를 찿아내는 것은 경매 권리분석의 시작이라고 할수 있습니다 말소기준권리 뒤에 권리들은 특별한 하단 인수내용 몇가지 빼고다 말소가 된다고 보시면 됩니다 경매에서 말소기준권리로는 압류 가압류 저당권 근저당권 담보가등기 경매신청한 선순위 경매개시결정등기 조건에 맞는 전세권이 말소기준권리가 되는데요
다른것은 그냥 최선순위날 따져서 등기부에 저내용이 기재가 되면 말소기준권리가 되는데 전세권은 몇가지 조건에 충족해야 말소기준등기가 됩니다 물권법 개정과 판례로 용익물권으로서의 전세권이 담보물권화 되면서 많은 변화를 가져왔고 또한 민사집행법의 제정으로 인하여 그 지위가 향상 되면서 전세권은 특별한 경우에 한하여 말소기준권리가 될수 있을뿐 통상에 말소기준등기에 해당하지 않습니다
전세권이 아파트처럼 구분등기 된 건물에 설정되고 전세권자가 경매신청한 경우에는 전세권이 말소기준권리가 되지만 일반주택이나 건물의 일부에 설정된 전세권은 말소기준권리에 해당하지 않습니다 구법에서는 경매개시결정일로부터 6개월 이내에 기간 만료되는 전세권과 이미 기간 만료된 전세권의 경우 선순위 일지라도 배당받고 소멸되는데 후에 민사집행법에 따르면 말소기준권리보다 선순위이면서 배당을 요구하지 않으면 인수 후순위이면 말소되는것으로 정리됬습니다
즉 전세권은 물권으로서 주택임대차보호법에 의한 임대차와 달리 전입신고를 할필요도 없고 직접거주하지않아도 전세권에 기한 물권적효력 우선변제권을 가집니다 즉 전세권이 말소기준 권리가 되는경우 1)선순위전세권자의 경매신청시 2)전세권자가 배당요구를 한 경우 말소기준권리 전에 인수되는 권리 낙찰후 소유권이 이전되어도 소멸되지 않고 낙찰자에게 인수되어 낙찰자가 금전적인 부담을 져야 하는 권리를 말합니다 유치권 이나 선순위 후순위 관계없이 항상 인수되는 권리 예고등기 선순위 지상권 지역권 전세권(용익물권)선순위 가처분 환매등기등 선순위 대항력(점유+전입)있는 임차인등은 낙찰자가 인수해야 되는 권리입니다
