경매 명도 부동산 낙찰후 인도명령신청 방법 절차 비용
어떤 부동산에 입찰 후 낙찰이 되었다면 이젠 명도가 가장 어려운 과정일 텐데요 요즘은 일반적으로 인도명령 신청도 비용이나 신청방법도 어렵지 않고 또 이 문서가 법원 명의로 등기돼서 우편 날아가다 보니 인도명령 대상자들의 받는 압박은 은근히 클 수밖에 없어서 꼭 강제집행을 하려는 건 아니지만 명도에서 점유이전금지가처분과 함께 보내는 것도 일반적입니다
인도명령은 매수인이 매각 대금을 전부 납입한 후 아직 6개월이 경과되지 않은 경우 매수인이 경매로 매수한 부동산에 대해 채무자나 종전의 소유자 또는 세입자 등이 점유하고 있으면서 이를 매수인에게 인도하지 않고 버텨나타내고 있는 경우에 이를 쫓아내고 부동산을 인도하기 위해 신청하는 절차입니다 인도명령은 매수인과 매수인의 상속인 등 일반적인 승계인만이 신청할 수 있으며 매수인을 대하여도 인도명령을 신청할 수 없습니다 채무자 소유자 일반 승계인에게 대항할 수 없는 부동산의 점유자에 대해 인도명령을 신청할 수 있습니다 그러나 매수인에게 대항할 수 있는 점유자에 대해서는 인도명령을 신청할 수 없습니다 예를 들어 임차권자 전세권자 지상권자 법정지상권자 유치권자 등이 매수인에게 대항할 수 있는 점유자로 볼 수 있습니다 만약 빈집임이 관리실이나 경비업체를 통해 입증되는 경우 전기계량기 도시가스 이웃 주민 등의 확인과정을 거치지 않고도 인도 절차를 밟을 수 있습니다 다만 만약 세간에 남아 있는 경우 출입문을 복구하고 정상적인 절차를 따라야 합니다 빈 집이 장기간 방치된 경우 유체동산을 국가공무원 경찰공무원 관리사무소 직원 또는 성인의 지도 아래 일정한 장소에 보관해야 합니다 이러한 절차를 준수함으로써 사후에 발생할 수 있는 법적 분쟁을 미리 예방할 수 있습니다 그러나 장기간 보관의 경우 비용이 발생하므로 낙찰자는 이를 경매신청하여 보관비용으로 충당할 수 있습니다 명도는 사람이 살지 않고 짐만 가득 남아 있는 집에서 가장 어렵다고 할 수 있는데 이는 인도명령 결정의 송달이 불가능하고 공시송달까지 가야 하기 때문입니다 따라서 시간과 비용의 이중 부담이 따르게 됩니다 만약 점유자가 인도명령에 따르지 않고 고의로 집문을 열어주지 않거나 부재중이어서 2회 이상 강제집행이 불가능한 경우 성인 2인 또는 국가공무원 경찰 등 1인의 지도 아래에서 강제집행할 수 있습니다 이때 반출되는 유체동산은 집행관이 목록을 작성하고 낙찰자가 부담하여 이를 이삿짐 물류센터에 보관하게 됩니다 낙찰자는 집행비용을 점유자로부터 받을 수 있지만 실무에서는 대부분 낙찰자가 이를 부담하도록 합니다
1.어떠한 경우 인도명령 신청 가능한가? 인도명령이란 매수인이 매각 대금을 전부 납입한 후 아직 6개월이 경과되지 아니한 경우에 있어서 매수인이 경매로 매수한 부동산에 대하여 채무자나 종전의 소유자 또는 세입자 등이 점유하고 있으면서 이를 매수인에게 인도하지 아니하고 버티고 있는 경우에 이를 쫓아내고 당해 부동산을 인도하기 위한 절차를 말합니다
2.인도명령을 신청할 수 있는자? 인도명령을 신청할 수 있는 자는 매수인과 매수인의 상속인 등 일반 승계인에 한하여 신청할 수 있습니다 매수인의 특별 승계인 즉 매수인으로부터 당해 부동산을 매수한 제3자는 인도명령을 신청할 수 없으며 매수인을 대하여도 인도명령을 신청할 수 없습니다
3.인도명령은 누구에 대하여 신청 가능한가? 인도명령 신청은 채무자 소유자 매수인에게 대항할 수 없는 부동산의 점유자에 대하여 신청할 수 있습니다 채무자 또는 소유자의 일반 승계인에 대하여도 신청이 가능합니다 매수인에게 대항할 수 있는 점유자에 대하여는 인도명령을 신청할 수 없는데 매수인에게 대항할 수 있는 점유자란 예컨대 최 선수의 대항력 있는 임차권자 최 선수의 전세권자 지상권자 법정지상권자 유치권자 들 수 있습니다 최 선수의 대항력과 우선변제권을 겸용하고 있는 주택임차인이 배당요구를 하여 전액 보증금 회수가 가능하더라도 배당표가 확정될 때까지는 그 힘차 권자에 대하여 인도명령을 신청할 수 없습니다 채무자 중에서 임차인의 지위를 겸하고 있는 채무자에 대하여는 그자 주택임대차보호법상 최 선수의 대항력이 인정된 경우에는 인도명령 신청을 할 수 없습니다
4.인도명령 신청 비용은 다양한 요소에 따라 달라질 수 있습니다 여기에는 변호사 수수료 법원 수수료 및 기타 관련 비용이 포함될 수 있습니다 법원에 인도명령을 신청할 때는 일정한 법원 수수료를 지불해야 합니다 이 비용은 관할 지역의 법원마다 다를 수 있으며 소송의 종류와 금액에 따라 달라질 수 있습니다 인도명령 신청을 위해 변호사를 고용하는 경우 변호사 수수료가 발생할 수 있습니다 기타 부대비용으로는 서류 작성 비용 등기우편 비용 송달 비용 등이 있을 수 있습니다 낙찰후 관할 법원에 연락하여 인도명령 신청 시 필요한 법원 수수료를 확인합니다
빈집의 명도 관리실이나 경비업체를 통해 빈 집임이 입증된 경우 전기계량기 도시가스 이웃 주민 등의 확인에는 강제집행을 할 필요 없이 관리 시 또는 경비업체에 신고하고 잠금장치를 해제 후 인도 가능합니다 그러나 만에 하나 세간이 남아 있다면 출입문을 원상태로 복구하고 정상적인 절차를 밟아야 합니다 장기간 방치된 유체동산이 있는 경우에는 국가공무원 경찰공무원 관리사무소 직원 성인의 입하 하에 일정한 곳에 보관해야 합니다
가능한 법적 절차 인도명령 신청을 준수해야 혹시라도 사후에 발생한 지도 모를 법적 분쟁을 미리 예방할 수 있습니다 보관 장소로는 창고나 마당 옥상 등에 보관하면 되나 대부분 이삿짐 물류센터에 보관합니다 여기서 보관 책임은 눈 비를 맞지 않게 하는 등 통상의 주의의무만을 다하면 됩니다 이때 장기간 보관하면 그 비용도 만만치 않습니다 이 경우 낙찰자는 가재도구를 경매신청하여 보관비용으로 충당할 수 있습니다 사람이 살지 않으면 흔히들 명도가 쉬울 것으로 생각하나 오히려 사람이 살지 않고 짐만 가득 남아있는 집이 명도가 제일 어렵습니다
왜냐하면 인도명령 결정의 송달이 불가능하여 결국 공시송달까지 가야 하기 때문입니다 시간과 비용 이중부담을 감수해야 합니다 점유자가 실제 거주하고 있음에도 강제집행을 방해할 목적으로 고의로 문을 열어주지 않거나 부재중이어서 2회 이상 집행 불능이 되면 성인 2인 또는 국가공무원 경찰 등 1인 입회하에 강제집행할 수 있습니다 이때 반출되는 유체동산은 집행관이 목록을 작성하여 낙찰자 부담으로 이삿짐 물류센터에 보관하게 됩니다 낙찰자는 집행비용을 점유자로부터 받아낼 수는 있으나 실무에서는 대부분 낙찰자가 부담하는 선에서 강제집행을 마무리합니다
