계약갱신청구권 이란 행사기간 4년 내용 거부 중도해지 실거주 내용증명

2024년 7월 15일 jipjuroom

전세 계약 갱신청구권은 2020년 7월 31자로 시행하고 있고요 주 포인트는 전세 월세 임대차 세입자에게 1회에 한해서 계약 갱신을 요구할 수 있는 권리를 준 것입니다 임차인은 특별한 케이스가 아니라면 한 번 더 네 집에서 살자 2년 갱신을 요구할 수 있습니다

임차인에게 1회의 계약 갱신을 요구할 수 있도록 보장해 주는 법으로 현행 2년에서 +2년 최대 4년까지 전세 계약을 연장할 수 있도록 보장하는 제도입니다 전세 월세 계약 갱신청구권 통보 임차인의 계약 갱신청구권은 임대차계약이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 요구할 수가 있는데요 2020년12월 10 이후 최초로 체결하거나 갱신된 계약은 6개월 전부터 2개월 전까지 계약 갱신 청구해야 합니다이 기간 안에 임대인에게 계약 갱신의 의사가 도달해야 되는데요 임대인 임차인 이해충돌이 있는 곳은 기간 문제로도 부딪칠 수가 있으니 구두로 그냥 얘기하시는 것보다 법적 충돌이 예상되시는 분은 내용증명으로 통보하시는 걸 권해드리며 기간 부분 발신주의 아닌 도달주의 취하고 있으니 미리미리 잘 맞추세요 다소 과하다 싶은 분은 문자로 계약 갱신 남겨주시고 핸드폰 통화 녹음해서 가지고 있어도 무방합니다

계약 갱신청구권 전월세 임대료 상한선 5% 전에 몇 번의 계약의 합의 갱신이든 묵시적 갱신이 든 임대차 기간이 끝나기 한 달 전까지 연장 신청할 수 있는데요 더불어 연장 계약을 할 때 임대인이 임대료 폭등을 하지 못하도록 하기 위해 전월세 상한제를 두었습니다

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임대인이 계약 갱신 거절할 수 있는 경우

1.임대인 본인이나 그 직계 가족이 실제 거주하는 경우 집주인 본인이나 직계존비속이 거주를 할 예정이라면 계약 갱신을 거부할 수 있습니다 2. 재개발이나 재건축에 따른 고지할 경우 입주시점에 미리 재개발이나 재건축 등의 이유를 고지했다면 계약 갱신을 거부할 수 있습니다 3. 임대인과 임차인 합의하여 상당한 보상한 경우 4. 임차인이 기존에 2개월분 월세 연체한 경우 5. 임대인 동의 없이 내부 개조 및 파손한 경우 당근 세입자분 잘못이기 때문에 거절을 할 수 있습니다 6. 임대인 동의 없이 전대차한 경우

1번 같은 경우 임대인이 자기 직계가족한테 넘긴다 하고 다른 제3자에게 임대차를 놓으면 그 임대인한테 손해배상을 청구할 수가 있습니다 4번 사항 월세 임차인들 해당사항인데 2개월분 월세 연체한 경우 월세 2개월분인데 이것도 연달아 2개월 연체가 아니라 이번 달 안 내고 다음 달 내고 다다음 달에 안내면 2기분 연체에 해당됩니다 착오 없으시길 바라요 집주인이(소유자가) 다른 사람에게 소유권을 이전하려면 임차인 동의가 필요합니다 동의하지 않으면 소유권 이전이 불가능 계약이 끝나기 6개월 전 미리 협의 새로운 집주인으로 변경될 경우 미리 임차인에게 동의가 있었는지 중요하게 되었네요 만약 새로운 집주인이 들어와서 그 집을 단독으로 집주인이 사용하고자 하면 기존에 거주하던 세입자는 나가야 하는 상황이니 이럴 때 세입자가 동의하지 않으면 소유권이전이 불가하오니 미리 계약이 끝나기 6개월 전 합의가 이루어져야 합니다

계약 갱신청구권 Q&A

Q1. 하나 주택에서 4년 이상 살고 있는데 다시 계약 갱신 요구를 할 수 있나요?

계약 갱신 요구할 수 있습니다 개정된 법률은 주거보장하는 내용이 아니고 1회에 한하여 기존의 계약을 2년을 더 살수 있다는 취지의 법 개정입니다 즉 지금까지 묵시적 갱신으로 오랫동안 살고 있어도 마지막으로 임차인이 한 번 더 2년 거주하고 싶으면 계약 갱신 요구할 수 있는 권리입니다

Q2. 세입자가 퇴거한다고 했다가 입장을 번복하여 2년 갱신하고 싶어요?

입장을 반복해도 계약 갱신이 가능합니다 단 그 사이에 새로운 임대차계약을 해버리게 되면 다른 3자가 피해보게 되니 이때는 불가능합니다

Q3. 합의 갱신 묵시적 갱신도 계약 갱신청구권 행사한 게 맞는지? 

지금까지 합의 갱신 묵시적 갱신 한 임대차는 계약 갱신청구권 행사한 것으로 보지 않습니다 묵시적 갱신으로 4년 살고 있다가 계약 갱신청구권 추가로 2년을 요구할 수 있습니다 즉 지금까지가 중요한 게 아니라 마지막으로 임차인이 원하면 1번 더 사용해서 2년 거주를 보장받게 됩니다

Q4. 임대인과 임차인이 계약에서 계약만료 시 임차인은 계약 갱신청구권을 행사하지 않겠다 특약으로 합의했는데요?

특약사항에 명시되어도 그 약정은 강행규정 위반으로 효력이 무효입니다 임차인은 현행법 그대로 계약 갱신청구권 행사하실 수 있습니다

Q5. 임차인이 계약 갱신청구권 행사하면 2년 거주 요건 채워야 하나요? 

임차인은 언제든지 계약을 해지하고 3개월이 지나면 해지의 효력이 발생하기 때문에 다른 집에 이사 갈 수 있습니다 그때 임대차 소멸통고한다고 해서 월세 내시던 분이 이제 안내도 된다 그런 의미가 아니고 소멸통고한 후 3개월 동안은 임대료를 지급해야 합니다

Q6. 임대차계약을 체결할 때 계약기간을 1년으로 했는데 1년 이상 거주하고 싶을 때 어떻게 해야 하는가요?

2년 미만으로 정한 임대차 기간은 그 기간을 2년으로 보므로 계약기간을 1년으로 정했어도 임대차 기간 2년이 법에 의해 보장되고요 이경우 2년의 임대차 기간이 끝나기 1개월 전까지 계약 갱신 요구권 행사를 할 수 있습니다