주택임대차보호법 전세 월세 임대차 묵시적갱신 해지 기간 복비 등 유의사항

2024년 12월 3일 jipjuroom

임대차의 갱신에는 두 가지 방법이 있습니다 계약에 의한 갱신 이는 당사자들이 합의하여 계약 기간을 갱신하는 방법입니다 이 경우 합의갱신기간은 갱신한 날로부터 10년을 초과할 수 없으며 당사자들은 여러 번의 합의갱신을 할 수 있습니다 특정한 경우에는 건물 또는 기타 시설이 여전히 현존하는 경우에는 임차인은 갱신을 청구할 수 있습니다

만약 임대인이 갱신을 원하지 않는 경우 임차인은 적절한 금액으로 건물 또는 기타 시설의 매수를 청구할 수 있습니다 이러한 청구권은 강행규정이므로 임차인에게 불리한 약정은 효력이 없습니다 법적 갱신(묵시적 갱신) 임대차의 기간이 종료된 후에도 임차인이 사용 및 수익을 계속하는 경우 임대인이 이에 이의를 제기하지 않는 경우 법적으로 갱신된 것으로 간주됩니다 이 경우 전임대차와 동일한 조건으로 임대차가 갱신되지만 존속 기간은 기간의 약정이 없는 것으로 간주되며 언제든지 계약 해지를 통고할 수 있습니다 법적 갱신이 성립하는 경우 전임대차에 대한 제3자가 제공한 담보는 기간 만료로 소멸하게 됩니다 그러나 보증금은 소멸하지 않으며 당사자가 제공한 담보도 갱신 후에도 효력을 유지합니다 주택 임대차에 대한 보호법문제로 건물 대장상의 용도가 상가나 공장으로 등록되어 있더라도 내부 구조를 변경하고 주거로 사용하고 있는 건물은 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 있습니다 따라서 건물의 공부상 용도만을 기준으로 판단하는 것이 아니라 실제로 주거로 사용되는지 여부를 기준으로 결정됩니다 이에 따라 상가나 공장으로 등록되어 있는 건물이 내부 구조 및 형태가 주거용으로 변환되었고 주거로 사용되고 있다면 주택임대차보호법이 적용됩니다 이와 마찬가지로 단독주택의 옥탑을 주거용으로 용도 변경하는 경우에도 실제로 주거로 사용되고 있다면 주택임대차보호법이 적용됩니다

Table of Contents

1. 계약에 의한 갱신

당사자는 존속기간기 만료되는 경우에 합의로 약정기간을 합의 갱신할수 있습니다 다만 합의갱신 기간은 갱신한날로부터 10년을 초과할수 없고 당사자는 합의갱신을 몇번이든 하여도 됩니다 특정한 경우에 간접적으로 그 기간의 갱신을 강제하는 경우가 있는데요 건물 기타 공작물의 소유또는 식목 목축등 목적으로 한 토지임대차에서 그 기간이 만료된 경우에 건물 수목 기타 지상시설이 현존하는 때에는 임차인의 계약의 갱신을 청구할수 있고 임대차갱신청구권 만약 임대인이 계약의 갱신을 원하지 않는때에는 임차인은 상당한 가액으로 그목적물이나 수목의 매수를 청구할수 있습니다 이 토지시설매수청구권은 형성권이며 강행규정이므로 이에 위반하여 임차인에게 불리하게 이루어진 약정은 그 효력이 없습니다

임대차 계약은 당사자 간 합의에 의해 기간을 연장할 수 있습니다. 이 경우 합의로 갱신된 기간은 최대 10년을 초과할 수 없으며, 여러 번의 합의 갱신이 가능합니다. 다만, 일정 조건을 충족하면 임차인이 갱신을 강제할 권리가 있습니다.

① 임대차 갱신 청구권

건물·시설 등이 현존하는 경우: 임차인은 계약 만료 시점에 건물이나 기타 시설이 여전히 존재한다면 갱신 청구권을 행사할 수 있습니다.
임대인의 갱신 거부 시: 임차인은 해당 시설의 매수를 청구할 수 있으며, 이는 강행규정에 해당하여 임차인에게 불리한 약정은 무효입니다.

2. 법적 갱신 (묵시적 갱신)

임대차의 기간종료후 임차인이 사용 수익을 그대로 계속하는 경우에 임대인이 사실을 알고도 이의를 제기하지 않는 때에는 전임대차와 동일한 조건으로 임대차를 갱신한 경우로 간주합니다 다만 그 존속기간은 기간의 약정이 없는것으로 보며 법정갱신에 의하여 존속기간의 약정이 없는 임대차가 되고 당사자는 언제든지 계약해지를 통고할수 있습니다 법정갱신이 성립하는 경우에 전임대차에 대하여 제3자가 제공한 담보는 전임대차의 기간 만료로 소멸합니다 그러나 판례에 의하면 보증금은 여기에 포함되지 않습니다 다만 제3자가 제공한 담보가 아니고 당사자가 제공한 담보는 이경우에도 소멸하지 않고 갱신후에도 계속 효력을 갖습니다

임대차 기간이 만료된 후에도 임차인이 계속 거주하거나 시설을 사용하는 경우, 임대인이 이에 대해 별도의 이의를 제기하지 않으면 계약은 동일한 조건으로 자동 갱신됩니다. 이를 묵시적 갱신이라고 합니다.

① 묵시적 갱신의 특징

계약 조건 유지: 이전 계약과 동일한 조건이 적용됩니다.
존속 기간: 명시된 기간이 없으므로 언제든지 계약 해지가 가능하며, 해지 통보 후 3개월 후에 효력이 발생합니다.
담보의 효력:
- 제3자가 제공한 담보는 계약 종료 시 소멸합니다.
- 당사자가 제공한 담보와 보증금은 갱신 후에도 유효합니다.

② 중개수수료 (복비)

묵시적 갱신의 경우 새로운 임대차 계약이 체결되지 않기 때문에 일반적으로 추가 중개수수료는 발생하지 않습니다 중개수수료는 원래 계약이 체결될 때 지불되며 묵시적 갱신은 별도의 계약 체결이 아닌 기존 계약의 연장으로 보기 때문입니다 묵시적 갱신 상태에서 전임대차와 동일한것으로 보는데 이때 임차인은 임대차 해지 소멸통고 하면 3개월뒤부터 효력이 발생하게 됩니다 이때 복비 중개수수료는 임대인이 내야 합니다

묵시적 갱신의 경우 별도의 중개수수료가 발생하지 않습니다. 기존 계약의 연장으로 보기 때문에 새로운 계약이 체결되지 않는 한 추가 수수료가 없습니다. 다만, 묵시적 갱신 상태에서 해지를 통보하고 3개월 후 계약이 종료될 때 발생하는 중개수수료는 임대인이 부담하는 것이 원칙입니다.