주택임대차보호법 주거용 건물 주택 판단 범위 사실상 용도 기준 주된용도 일정면적 유일한 주거수단

2024년 12월 19일 jipjuroom

임차인을 위한 주택 임대차보호법은 실질적으로 주거용 건물 주택을 적용 대상으로 합니다 즉 어디 상가 같은 데에서 난 주거용 건물로 사용할 테니깐 법 보호 인정해 줘라 해도 안뎁니다 이렇게 주거용 건물과 비주거용 건물의 구분은 임차건물이 현재 일상생활을 하는데 사용되는냐 하는 사실상의 용도를 기준으로 판단하여야 하고 공부는 등기부 건축물 대장상의 용도를 기준으로 판단할 것입니다

주거용 건물의 기준은 다음과 같습니다:주된 용도가 주거용이어야 합니다. 가장 중요한 판단 기준입니다. 주거용과 비주거용이 겸용인 경우에는 주거용 부분이 주가 되고, 부수적으로 비주거용 부분을 이용하는 경우에는 이를 전부 주거용 건물로 보고, 반대의 경우에는 적용 대상이 아닙니다.일정 면적 이상을 주거용으로 사용해야 합니다. 초기의 주거용 판단의 주요 기준은 면적 대비설 이었습니다. 겸용 주택의 경우 임차 면적에서 주거용 면적이 2분의 1을 넘으면 인정했으나, 최근에는 주거용 면적이 설령 절반에 못 미치더라도 그 사용하는 면적이 상당하면 주거용으로 인정하는 추세입니다. 즉, 주택의 일부를 점포로 개조하여 주거와 영업을 겸용하더라도 주거임대차 보호법 적용을 받을 수 있습니다. 다만, 비주거용 건물의 일부를 주거용으로 사용하는 경우에는 법의 보호를 받을 수 없습니다.유일한 주거수단이어야 합니다. 이는 최근 주거용 판단 시 중요한 기준입니다. 용도와 면적이 판단 기준에 다소 못 미치더라도, 임차한 공간이 임차인에게 있어 유일한 주거공간인지 아닌지, 또 가족도 함께 거주하는지 등이 중요한 판단 기준입니다.주거용 건물에 해당하는지 판례에 따라 판단할 때는 임차물의 공부 상 표시만을 기준으로 할 것이 아니라, 그 실제 용도에 따라서 정하여 하고, 또한 건물의 일부가 임대차의 목적이 되어 주거용과 비주거용으로 겸용되는 경우에는 구체적인 경우에 따라 그 임대차의 목적, 전체 건물과 임차물의 구조와 형태, 및 임차물의 이용 관계, 그리고 임차인이 그곳에서 일상생활을 영위하는지의 여부 등을 아울러 고려하여 합목적으로 결정하여야 한다는 판례가 있습니다.

건물의 등기 건축 허가 여부와는 무관합니다 주거용 건물인지의 판단 시점은 계약 체결 시입니다 1. 등기된 건물 2. 미등기 건물 3. 무허가 건물 4. 불법건축물 (옥탑을 주거용으로 개조하여 사용하는 경우 등) 5. 가건물(비닐하우스는 해당되지 않음) 6. 건물의 구조나 용도를 변경해서 주거용으로 사용하는 건물 (업무용 오피스텔을 주거용으로 임차하여 일상생활을 하는 경우 등)

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주택임대차보호법 상 주거용 건물 판단 기준

주택임대차보호법은 임차인을 보호하기 위해 주거용 건물을 그 적용 대상으로 삼습니다. 단, 단순히 주거용으로 사용할 계획이 있다고 하여 법적 보호가 인정되는 것은 아닙니다. 법적 판단 기준은 다음과 같은 여러 요소를 기반으로 구체적으로 이루어집니다.

1. 사실상의 용도를 기준으로 판단

주거용 건물인지의 여부는 건물의 실제 사용 상태를 기준으로 합니다. 등기부등본, 건축물 대장 등에 기재된 용도는 참고 자료로 사용될 뿐, 결정적인 판단 기준은 아닙니다. 실제 임차인이 그 건물에서 일상생활을 영위하고 있는지가 중요합니다.

2. 주된 용도가 주거용이어야 함

건물의 주된 용도가 주거용인지가 가장 중요한 판단 요소입니다.

주거와 비주거용이 혼합된 경우: 주거용 부분이 주된 용도로 사용되고, 비주거용 부분이 부수적으로 사용되는 경우, 건물 전체를 주거용 건물로 간주할 수 있습니다.
반대로, 비주거용 부분이 주된 용도로 사용되고, 주거용 부분이 부수적이라면 법적 보호를 받을 수 없습니다.

3. 일정 면적 이상의 주거용 사용

주거용 면적의 비중은 판단에 중요한 요소로 작용합니다.

초기에는 주거용 면적이 전체 면적의 절반 이상이어야 주거용으로 인정받는 경향이 있었습니다.
최근에는 주거용 면적이 절반에 못 미치더라도 그 면적이 상당하고 실제로 주거에 사용된다면 주거용으로 인정하는 판례가 많아지고 있습니다.
예를 들어, 주택 일부를 점포로 사용하면서 주거와 영업을 겸하는 경우라도 주거용 면적이 상당하다면 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 있습니다.
그러나 비주거용 건물의 일부를 주거용으로 사용하는 경우는 법적 보호를 받기 어렵습니다.

4. 유일한 주거수단 여부

임차인이 해당 건물을 유일한 주거 공간으로 사용하는지도 중요한 판단 기준입니다.

건물이 비록 주거용과 비주거용이 혼합된 경우라도, 해당 공간이 임차인과 그의 가족에게 유일한 주거수단이라면 주택임대차보호법이 적용될 가능성이 높습니다.
가족이 함께 거주하는지 여부도 법적 판단에 중요한 요소로 작용합니다.

5. 판례에 따른 판단 요소

법원은 주거용 건물 여부를 판단할 때 다음과 같은 요소들을 종합적으로 고려합니다:

임대차 목적: 임차인이 건물을 어떤 목적으로 사용하고 있는지
건물 구조와 형태: 건물의 구조적 특성과 용도
임차물의 이용 관계: 건물 내 주거와 비주거 공간의 상호 관계
일상생활 여부: 임차인이 해당 공간에서 일상적인 생활을 영위하는지

6. 등기와 건축 허가 여부는 판단과 무관

주거용 건물인지의 판단은 계약 체결 당시의 사용 상태를 기준으로 하며, 등기나 건축 허가 여부는 크게 영향을 미치지 않습니다.

등기된 건물, 미등기 건물, 무허가 건물, 불법 건축물(예: 옥탑 방 개조), 가건물 등도 실제 주거용으로 사용되고 있다면 법의 적용 대상이 될 수 있습니다.
예를 들어, 업무용 오피스텔을 주거용으로 개조하여 사용하는 경우에도 해당 공간이 실질적으로 주거 목적으로 사용된다면 법적 보호를 받을 수 있습니다.

적용 사례

판례 1: 혼합 용도의 건물

갑은 단층 작업소로 등재된 건물을 주거와 인쇄소 운영 목적으로 임차하였고, 가족들과 함께 거주하면서 일상생활을 영위.
을은 슈퍼마켓 경영과 주거 목적으로 임차하였으며, 슈퍼마켓 면적이 더 넓었으나 주거용 면적도 상당한 비중을 차지하며 가족과 함께 거주.
위 사례에서 법원은 두 경우 모두 주거용 건물로 인정하였습니다(판례 94다 52522).

판례 2: 비주거용 일부 사용

비주거용 건물 일부를 주거 목적으로 사용한 경우, 해당 건물이 임차인의 유일한 주거수단인지 여부와 주거용 사용 면적의 비중에 따라 법적 보호 여부가 달라질 수 있음.

주택임대차보호법의 적용 여부는 단순히 등기부 등 서류상의 기재나 건물의 외형적 용도가 아닌, 건물의 실질적인 사용 상태와 임차인의 주거 필요성에 따라 판단됩니다. 주된 용도, 면적, 유일한 주거수단 여부 등을 종합적으로 고려하여 법의 보호 대상이 되는지 판단해야 합니다