경매 제시외 건물 부합물 종물 독립물 감정평가 참조 경제적 효용 및 거래상 별개의 소유권 객체 종합적 판단
경매신청 채권자가 경매 신청서상의 경매할 부동산의 표시란에 기재하지 아니하였고 따라서 감정평가 의뢰서에도 기재되지 아니하였으나 감정평가를 촉탁 받은 감정평가사가 실제로 현장에 가서 감정을 한 결과 발견된 건물을 말합니다
경매 신청서상의 경매할 부동산의 표시란에 기재되지 않은 건물은 제시 외 건물로 분류됩니다 이러한 건물은 경매 신청 채권자가 경매 신청 목적에서 제외한 경우도 있으며 매각 대상에서 완전히 제외되는 독립된 건물일 수도 있습니다 제시 외 건물은 매각 대상이 아닌 건물과는 구별되며 감정평가 결과 제시 외 건물이 채무자 소유의 독립된 미등기 건물로 확인된 경우 경매 신청자는 보존등기 절차를 통해 이러한 건물을 경매에 포함시킬 수 있습니다 부동산의 평가와 부합물의 평가는 별도로 이루어집니다 부합된 물건 중에서도 타인의 지상권 전세권 임차권 등에 의해 어느 정도 독립성을 갖춘 경우 해당 부합물은 평가 대상에서 제외됩니다 또한 임의 경매의 경우 관련 법률에 따라 특정한 규정이 적용됩니다
예를 들어 공장 저당법이나 광업 재단 저당법 등이 있는 경우는 그에 따라 부합물의 평가 여부를 주의깊게 판단해야 합니다 부합물은 토지와 건물에 모두 해당할 수 있습니다 토지에 부합물로서 정원석이나 석등 등이 있을 수 있으며 수목 역시 부합물로 평가 대상이 됩니다 다만 수목의 경우 입목에 관한 법률에 따라 등기된 입목 명인 방법을 갖추지 않은 경우에만 부합물로서 평가되며 타인의 토지에 권원 없이 식재된 경우에는 토지 소유자에게 소유권이 귀속되고 권원에 의해 식재된 경우에는 식재한 자에게 소유권이 귀속됩니다 건물의 부합물은 주로 증축 부분이 독립된 구분 소유권의 대상으로 거래될 수 없는 경우 기존 건물에 부합합니다 건물의 증축 부분이 구분건물로 되기 위해서는 구조적 이용상의 독립성과 소유권의 구분 행위가 필요합니다 또한 증축 부분이 기존 건물에 부착된 물리적 구조 뿐만 아니라 용도와 기능면에서도 독립한 경제적 효용을 가지고 별개의 소유권 객체가 될 수 있는지 종합적으로 판단해야 합니다
경매에서의 제시외 건물 및 부합물·종물·독립물의 감정평가와 법적 판단
경매 절차에서 ‘제시외 건물’이라는 용어는 경매 신청서에 기재되지 않았으나 현장에서 발견된 건물을 지칭합니다. 이러한 건물은 감정평가사에 의해 현장 조사 시 확인되며, 경매 진행 시 중요한 쟁점으로 떠오를 수 있습니다. 제시외 건물의 처리와 감정평가, 그리고 법적 판단은 경매의 성패에 중요한 영향을 미치므로 이에 대한 심층적 이해가 필요합니다.
1. 제시외 건물의 정의와 범주
제시외 건물이란, 경매 신청서상의 부동산 목록에 기재되지 않은 건물로, 감정평가사 현장 조사에서 발견된 경우를 말합니다. 이러한 건물은 크게 두 가지로 분류됩니다.
- 매각 대상에 포함된 부합물 또는 종물
경매 대상이 되는 주된 부동산에 부속되어 자연스럽게 포함되는 경우입니다. - 매각 대상에서 제외된 독립 건물
독립된 물리적·법적 객체로 취급되어 경매 대상에서 제외될 가능성이 있습니다.
경매 절차에서 제시외 건물이 발견되면, 경매 신청 채권자가 보존등기 및 추가 신청 절차를 밟아야 경매 대상에 포함시킬 수 있습니다. 이를 통해 제시외 건물도 매각 범위에 포함되어 경매가 진행될 수 있습니다.
2. 부합물과 종물의 개념 및 평가 기준
부동산 경매에서 부합물과 종물의 처리도 중요합니다. 부합물과 종물의 판단은 부속성과 독립성을 기준으로 평가됩니다.
(1) 부합물
부합물은 주된 부동산에 부속되어 독립적 거래가 어려운 물건을 말합니다. 부동산에 물리적으로 결합되어 있거나, 기능적으로 연계된 경우 해당됩니다.
- 토지의 부합물: 정원석, 석등, 수목 등이 대표적입니다.
- 수목은 ‘입목에 관한 법률’에 따라 등기되지 않은 경우에만 부합물로 간주됩니다.
- 타인의 토지에 무권원으로 심어진 수목은 토지 소유자에게 소유권이 귀속됩니다.
- 건물의 부합물: 증축 또는 개축된 부분이 독립된 소유권 객체로 인정되지 않는 경우 기존 건물에 부합합니다.
- 증축 부분이 기존 건물과 물리적·기능적으로 결합되어 있는지, 그리고 경제적 효용의 독립성을 갖췄는지를 종합적으로 판단합니다.
(2) 종물
종물은 주된 부동산의 경제적 효용을 보충하는 역할을 하는 독립된 물건으로, 종물 자체는 독립된 소유권 객체가 될 수 있습니다. 그러나 주된 부동산과 함께 거래되는 것이 일반적입니다.
3. 독립물로서의 판단 기준
독립물로 인정되기 위해서는 구조적·기능적 독립성과 함께 소유권의 명확한 구분이 필요합니다.
- 구조적 독립성: 물리적으로 기존 건물과 분리되어 있어야 하며, 독자적인 출입구 및 이용 시설을 갖추고 있어야 합니다.
- 기능적 독립성: 용도와 기능 면에서 기존 건물과 차별화되어 독자적 경제적 가치를 가져야 합니다.
- 소유권의 구분 행위: 등기 및 소유권 설정을 통해 법적으로 구분되는 절차를 거쳐야 합니다.
4. 경매에서의 법적 판단과 절차
경매 신청 채권자는 제시외 건물이 발견된 경우, 이를 경매 절차에 포함시키기 위해 보존등기 절차를 밟아야 합니다. 보존등기를 통해 법적 소유권을 확보한 후, 해당 건물을 경매 신청 대상에 포함시켜야만 일괄 매각이 가능합니다.
(1) 법적 기준
- 민법: 부합물과 종물의 소유권 귀속을 명확히 규정합니다.
- 공장저당법 및 광업재단저당법: 특정 부동산에 대한 부합물 및 종물의 법적 처리에 대한 특별 규정을 두고 있습니다.
(2) 감정평가의 기준
감정평가사는 주된 부동산과 제시외 건물, 부합물·종물을 각각 독립적으로 평가합니다. 경제적 효용 및 시장성, 독립성 등을 종합적으로 고려하여 감정가를 산정합니다.
5. 경제적 효용과 거래상 별개의 소유권 객체 판단
부동산의 각 요소가 별개의 소유권 객체로 인정될 수 있는지는 경제적 효용과 거래 가능성을 기준으로 판단됩니다.
- 경제적 효용: 독립적으로 수익 창출이 가능한지 여부를 판단합니다. 예를 들어, 증축된 공간이 별도 임대 가능성이 있는 경우, 경제적 효용이 인정됩니다.
- 거래 가능성: 독립된 등기 및 소유권 이전이 가능한지를 검토합니다.
증축 부분이 기존 건물과 별개의 경제적 효용을 갖추고 있다면, 이는 독립된 소유권 객체로 거래될 수 있습니다.
경매에서 제시외 건물과 부합물·종물의 처리 및 감정평가는 단순한 물리적 결합 여부를 넘어, 경제적·법적 독립성을 종합적으로 고려해야 합니다. 감정평가사와 법원의 판단이 긴밀히 연계되어야 하며, 채권자는 이를 염두에 두고 경매 절차를 진행해야 합니다.
결론적으로, 제시외 건물 및 부합물·종물의 감정평가와 경매 포함 여부는 법적, 경제적, 기능적 요소를 모두 검토하여 신중하게 판단해야 하며, 이를 통해 최종적으로 경매의 효율성과 법적 정당성을 확보할 수 있습니다.
