경매 제시외 건물 부합물 종물 독립물 감정평가 참조 경제적 효용 및 거래상 별개의 소유권 객체 종합적 판단
경매신청 채권자가 경매 신청서상의 경매할 부동산의 표시란에 기재하지 아니하였고 따라서 감정평가 의뢰서에도 기재되지 아니하였으나 감정평가를 촉탁 받은 감정평가사가 실제로 현장에 가서 감정을 한 결과 발견된 건물을 말합니다
경매 신청서상의 경매할 부동산의 표시란에 기재되지 않은 건물은 제시 외 건물로 분류됩니다 이러한 건물은 경매 신청 채권자가 경매 신청 목적에서 제외한 경우도 있으며 매각 대상에서 완전히 제외되는 독립된 건물일 수도 있습니다 제시 외 건물은 매각 대상이 아닌 건물과는 구별되며 감정평가 결과 제시 외 건물이 채무자 소유의 독립된 미등기 건물로 확인된 경우 경매 신청자는 보존등기 절차를 통해 이러한 건물을 경매에 포함시킬 수 있습니다 부동산의 평가와 부합물의 평가는 별도로 이루어집니다 부합된 물건 중에서도 타인의 지상권 전세권 임차권 등에 의해 어느 정도 독립성을 갖춘 경우 해당 부합물은 평가 대상에서 제외됩니다 또한 임의 경매의 경우 관련 법률에 따라 특정한 규정이 적용됩니다
예를 들어 공장 저당법이나 광업 재단 저당법 등이 있는 경우는 그에 따라 부합물의 평가 여부를 주의깊게 판단해야 합니다 부합물은 토지와 건물에 모두 해당할 수 있습니다 토지에 부합물로서 정원석이나 석등 등이 있을 수 있으며 수목 역시 부합물로 평가 대상이 됩니다 다만 수목의 경우 입목에 관한 법률에 따라 등기된 입목 명인 방법을 갖추지 않은 경우에만 부합물로서 평가되며 타인의 토지에 권원 없이 식재된 경우에는 토지 소유자에게 소유권이 귀속되고 권원에 의해 식재된 경우에는 식재한 자에게 소유권이 귀속됩니다 건물의 부합물은 주로 증축 부분이 독립된 구분 소유권의 대상으로 거래될 수 없는 경우 기존 건물에 부합합니다 건물의 증축 부분이 구분건물로 되기 위해서는 구조적 이용상의 독립성과 소유권의 구분 행위가 필요합니다 또한 증축 부분이 기존 건물에 부착된 물리적 구조 뿐만 아니라 용도와 기능면에서도 독립한 경제적 효용을 가지고 별개의 소유권 객체가 될 수 있는지 종합적으로 판단해야 합니다
이러한 제시외 건물은 경매신청 채권자가 경매신청 목적물에서 제외했으나 당연히 매각 대상에 포함되어야 할 부합물이나 종물인 경우도 있고 매각 대상에서 제외되는 독립된 건물인 경우도 있습니다 따라서 제시 외 건물은 매각의 건물 매각 대상이 아닌 건물과는 구별되는 개념입니다 감정평가의 결과 제시 외 건물이 채무자 소유의 독립된 미등기 건물로 판명된 경우에는 경매신청으로서는 대위에 의한 보존등기를 하여 일괄매각신청을 하여야만 이러한 제시 외 건물에 대하여도 경매에 포함시킬 수 있는 것입니다
부동산 자체의 평가는 별론으로 하고 부동산 부합물도 당연히 평가의 대상이 됩니다 그러나 타인의권원 지상권 전세권 임차권 등 의하여 부속 부합된 물건이 어느 정도의 독립성을 갖춘 경우에는 평가의 대상이 되지 않습니다 또 임의 경매에 있어서 법률에 의한 특별한 규정 예를 들면 공장저당법이나 광업재단저당법 등이 있는 경우 부합물이 아닌 경우에도 평가의 대상이 됨을 주의해야 합니다
1. 토지에 부합물 정원수 정원석 석등이 있을 수 있으나 대표적인 부합물로는 수목을 들 수 있는데요 수목은 입목에 관한 법률에 따라 등기된 입목 명인방법을 갖춘 수목이 아닌 한 부합물로서 평가물의 대상이 됩니다 타인의 토지상에 권원 없이 식재 한 수목의 소유권은 토지 소유자에게 귀속하고 권원에 의하여 식재 한 경우에는 그 소유권이 식재 한 자에게 소유권이 있다고 하겠는데요
2. 건물의 부합물 증축 또는 개축되는 부분이 독립된 구분소유권의 객체로 거래될 수 없을 때에는 기존 건물에 부합합니다 1동 건물의 증축 부분이 구분건물로 되기 위해서는 구조상 이용상 독립성과 소유자의 구분 행위가 필요합니다 건물이 증축된 경우에는 증축 부분의 기존 건물에 부합 여부는 증축 부분이 기존 건물에 부착된 물리적 구조뿐 아니라 그 용도와 기능면에서 기존 건물과 독립한 경제적 효용을 가지고 거래상 별개의 소유권의 객체가 될 수 있는지 등을 종합적으로 판단하여야 합니다
