주택임대차보호법 주거용건물 판단 기준 공부상 표시만 기준 할것이 아니라 실제용도 비주거용 건물 일부 주거 목적은 불인정
오늘은 주택 임대차 보호를 받을 수 있는 주거용 건물인지 아닌지를 판단하는 기준과 그 범위에 대해서 한번 알아보도록 하겠습니다 우선 주택에 대한 임대차 계약을 하고 주택임대차보호법에 보호를 받기 위해서는 해당 주택이 주거용 건물이 어야만 합니다 주택임대차보호법 제2조를 보면 그 적용 범위에 대해서 명시하고 있습니다
주택 임대차보호법의 적용을 받기 위해서는 해당 건물이 주거용 건물이어야 합니다. 법적으로 주거용 건물인지 아닌지를 판단하는 기준과 그 범위에 대해 알아보겠습니다.
주택임대차보호법의 적용 범위
주택임대차보호법 제2조에 따르면, 이 법은 주거용 건물 전부 또는 일부의 임대차에 적용됩니다. 즉, 건물의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되더라도 주거용 건물에 해당하면 법의 보호를 받을 수 있습니다. 반면, 주거용 건물이 아닌 곳의 임대차에는 이 법이 적용되지 않습니다.
주거용 건물의 판단 기준
주거용 건물인지 판단하는 기준은 다음과 같습니다:
1.실제 용도: 대법원에서는 공부상의 표시만을 기준으로 하지 않고 실제 용도에 따라 판단해야 한다고 명시했습니다.
2.겸용 건물의 경우: 주거용과 비주거용으로 겸용되는 경우에는 건물의 구조와 형태, 임차인이 실제로 그곳에서 일상생활을 하는지 등을 고려하여 판단합니다.
주거용 건물의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우
건물의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되더라도 주거용으로 인정되는 경우에는 주택임대차보호법의 적용을 받습니다. 그러나, 비주거용 건물의 일부가 주거 목적으로 사용되는 경우에는 법의 보호를 받을 수 없습니다. 예를 들어, 방 2개와 주방이 딸린 다방은 주거용 건물에 해당하지 않습니다.
임대차계약 당시의 용도
임대차계약 당시 주거용으로 사용되지 않은 건물은 이후 임차인이 주거용으로 개조하더라도 주택임대차보호법의 적용을 받지 못합니다. 하지만, 임대인의 승낙을 받아 주거용으로 개조한 경우에는 개조한 때부터 법의 보호를 받을 수 있습니다.
주택임대차보호법의 적용을 받는 경우
다음의 경우에도 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 있습니다:
1.사실상 주거용으로 변경된 건물: 공장용 또는 창고용 건물이라도 내부 구조를 주거용으로 변경한 경우.
2.무허가 건물 또는 준공검사 미비 건물: 허가를 받지 않고 건축된 무허가 건물이나 준공검사를 받지 못한 건물도 법의 보호를 받을 수 있습니다.
3.미등기 주택: 건축 완료 후 준공검사를 받았으나 소유권보존등기를 하지 않은 경우에도 법의 적용을 받습니다.
따라서 주택 임대차보호법의 보호를 받기 위해서는 건물이 주거용 건물로 인정될 수 있는지 확인하는 것이 중요합니다. 임대차계약을 체결할 때 주거용 건물인지 아닌지를 꼼꼼히 확인하여 예상치 못한 손해를 피할 수 있도록 주의해야 합니다
이 법은 주거용 건물 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용한다 그 임차주택의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 또한 같다고 나와 있어요 이 말을 거꾸로 하면 주거용 건물이 아닌 곳에 임대차에 관하여는 주택임대차 보호법을 적용하지 않는다는 얘기가 됩니다 그렇기 때문에 내가 임대차하려고 하는 집이 주거용 건물로 인정받을 수 있는 집인지 아닌지를 체크하는 것은 매우 중요합니다 당연히 주거용 건물이겠거니 생각하고 계약을 했다가 주거용 건물 인정받지 못해서 예상치 못한 손해를 보게 되는 경우도 있을 수 있어요
주거용 건물인지 아닌지를 판단하는 기준은 무엇일까요? 이거 하나하나 어떤 건 주거용건물이다 이건 비주거용 건물이다 정할 수 없어서 결국 법원에서 다양한 케이스로 판단해서 판례로 다양하게 나와있는데요 대법원에서는 이 주거용 건물의 판단 기준에 대해서 이렇게 이야기를 했습니다 공부상의 표시 만을 기준으로 할 것이 아니라 그 실제 용도에 따라서 정해야 한다고 말이죠 또 주거용과 비주거용으로 겸용되는 경우에는 그 임대차의 목적 전체 건물과 임대차 목적물에 구조와 형태 및 임차인이 그곳에서 일상생활을 하는지 등을 고려하여 합목적적으로 결정하여야 한다고 했습니다 말 어려운데요 즉 크게는 나눌 수가 있는데 작게는 그때그때마다 다르다는 말이에요
주거용 건물의 전부 또는 일부에 대한 임대차에는 주택임대차 보호법이 적용이 됩니다 건물의 구조상 주거용 또는 그와 경영될 정도의 형태가 갖추어지고 주용도가 주거의 용도로 사용할 수 있으면 주택임대차보호법에 보호를 받습니다 그렇다면 주택의 일부가 주택 외 목적으로 사용되는 경우에는 어떨까요? 이 경우에도 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 있습니다 그럼 이번에는 건물이 비주거용 건물을 경우에는 어떻게 될까요? 비주거용 건물의 일부가 주거의 목적으로 사용되는 경우에는 주택임대차보호법 적용을 받을 수가 없습니다 방 2개와 주방에 딸린 다방은 주택임대차보호법 제2조 후문에 주거용 건물의 해당하지 않는다라고 대법원 판례가 있습니다
점포용 건물을 임차하여 장사를 하다가 영업이 잘 되지 아니해서 현재는 주거용으로 내부를 개조하여 거주하고 있다면 이러한 경우에는 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 없습니다 즉 주택임대차보호법이 적용되기 위하여는 임대차계약 당시에 이미 임대건물이 주거 용도로 사용할 수 있어야 합니다 따라서 계약 당시에 점포용 건물이었다면 그 후 임차인이 임의로 주거용으로 개조하더라도 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 없습니다 다만 임차인이 임대인의 승낙을 얻어 주거용으로 개조한 경우에는 개조한 때부터 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 있습니다
주택 임대차 적용 범위 주거용 건물 혹은 주거용으로 사실상 변경한 경우 주택임대차보호법 주거용 건물 즉 주택의 임대차에 한하여 적용이 되는데요 주거용 건물 즉 주택은 그것이 사회통념상 건물로 인정하기에 충분한 요건을 구비하고 주거용으로 사용되고 있는 것이라면 시청이나 구청 등에 구비되어 있는 가옥대장이나 건물대장의 용도란에 주거용으로 기재되어 있지 않더라도 본 법의 적용을 받게 됩니다
따라서 공부상 공장용 건물이나 창고용 건물이더라도 건물의 내부 구조를 주거용으로 사실상 변경한 경우에는 주택이라고 보아야 할 것입니다 또한 관할 관청으로부터 허가를 받지 아니하고 건축한 무허가 건물이나 건축 허가를 받았으나 준공검사필 하지 못한 건물도 역시 본법의 적용을 받는 것이므로 무허가나 준공검사 미비상태의 주택에 관하여 임대차 계약을 체결하여도 이법의 보호를 받게 됩니다 미등기 주택도 주택 임대차 보호법 적용 대상인지보면 주택을 건축한 사람은 공사 완공 후 준공검사를 받았으나 소유권보존등기를 하지 않았더라도 주택의 소유권을 취득함으로 민법 187조 미등기 주택도 주택임대차보호법 적용을 받으며 주택의 신축자는 그 주택을 임대할 수 있는 정당한 권리를 가지고 있으므로 미등기 주택 이라는 것 때문에 임대차계약 체결을 주저할 필요는 없습니다
