유치권이란 뜻 성립요건 임차인 원상복구 특약 부정 경매 허위유치권 처벌
타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권을 유치할 권리가 있습니다 그러나 불법점유인 경우에는 유치권 인정하지 않습니다 유치권자가 다른 채무의 물건이나 유가증권을 점유하고 있어야 합니다 간접점유나 점유보조자를 통한 점유도 가능합니다
유치권은 타인의 물건이나 유가증권을 점유한 자가 그 물건이나 유가증권을 유치할 권리를 가지는 것을 말합니다 그러나 불법 점유인 경우에는 유치권을 인정하지 않습니다 유치권자는 다른 채무의 물건이나 유가증권을 점유하고 있어야 하며 간접적인 점유나 점유 보조자를 통한 점유도 가능합니다 단 임차인의 경우 간접적인 점유는 유치권으로 인정되지 않으며 불법 점유가 아니어야 합니다 유치권자는 주장하는 채권이 변제기에 도래해야 하며 피담보채권의 변제기 도래는 타 채권에 있어서는 담보권 실행에 불과하지만 유치권에서는 성립 요건에 해당됩니다 유치권과 관련된 채권은 해당 물건에 대해 발생한 것이어야 하며 목적물과 채권 간에는 관련성이 있어야 합니다 또한 유치권 배제와 특약이 당사자 간에 없어야 합니다 임대차 관계가 종료된 후에는 원상복구 후 반환하기로 한 약정은 건물에 지출한 유익비나 필요비의 상환청구권 포기의 취지로 볼 수 있어 임차인은 유치권을 주장할 수 없습니다
단 임차인은 간접점유는 인정하지 않고 이때에는 불법점유가 되지 않아야 합니다 유치권자가 주장하는 채권이 변제기에 도래해야 하고 피담보채권의 변제기 도래는 타 채권에 있어서는 담보권 실행에 불과하나 유치권에서는 성립요건에 해당됩니다 유치권에 관련된 채권이 당해 물건에 관하여 발생한 것이어야 합니다 즉 목적물과 채권 간에는 관련성이 있어야 합니다 또한 당사자 간에 유치권 배제와 특약이 없어야 합니다 임대차 관계 종료 후 원상복구 후 반환하기로 한 약정은 건물에 지출한 유익비나 필요비 상환청구권 포기의 취지로 볼 수 있어서 임차인은 유치권을 주장하수 없습니다
유치권 인정 부정 중요한 다양한 판례
점유자의 유익비상환청구권은 점유자가 그 점유물을 반환할때 비로소 회복자에 대해 발생하는 것이므로 소유권이전등기의 말소만을 구하는 경우에 그 유익비상호청구권으로서 동시이행 또는 유치권항변을 할 수 없습니다 건물임차인이 건물에 대한 유익비상환청구권에 터 잡아 취득하게 되는 유치권은 임차건물의 유지사용에 필요한 범위 내에서 임차대지 부분에도 그 효력이 있는 토지임차인은 임차지상에 해놓은 시설물에 대한 부속물매수청구권과 보증금반환청구권으로서의 임대인에게 임차인 토지에 대한 유치권을 주장할 수 없습니다 비록 건물에 대한 점유를 승계한 사실이 있다 하더라도 전 점유자를 대위하여 유치권을 주장할 수는 없습니다 또한 유치권자가 유치물을 점유하기 전에 발생된 채권이라도 그 후 건물의 점유를 취득했다면 유치권은 성립합니다
임대인이 임대차계약을 해지하였는데 임차인이 계속 건물을 점유하여 유익비를 지출한 경우 유치권을 행사할수 없습니다 유치권자의 점유하에 있는 유치물의 소유자가 변동한 경우 유치권자의 점유는 유치물에 대한 보존행위로써 하는 것이므로 적합한데 소유자 변동후 유치권자가 유치물에 관하여 새로이 유익비를 지급하여 그 가격의 증가가 현존하는 경우에는 이 유익비에 대하여도 유치권을 행사할 수 있습니다
따라서 소유자 변동후 유치권자가 건물 사용으로 인하여 얻은 실질적 이익으로 인하여 신 소유자에게 손해를 끼치는 한에 있어서 부당이득으로서 상환할 의무가 있는 것은 별문제로 하더라도 그 물건을 사용하는 것은 적법행위이므로 불법점유로 인한 손해배상 책임은 없습니다 건물의 임차인이 임대차관계종료 시에는 건물의 원상으로 복구하여 임대인에게 명도 하기로 약정한 것은 건물에 지출한 각종 유익비 또는 필요비 상환청구권을 미리 포기하기로 한 취지의 특약이라고 볼 수 있어 임차인은 유치권을 주장할 수 없습니다
허위 유치권 경매 처벌
경매 유치권행사중 물건 입찰과 허위유치권 법적조치 유치권 유치권 신고가 된 물건 중에는 유치권 신고 되면 입찰예정자들이 응찰을 꺼리는 점을 이용하여 채무자와 짜고 입찰문건에 고액의 가짜 유치권을 신고하여 응찰가를 줄인 뒤 낮은 값에 경락받으려는 경우가 많습니다 허위 유치권임을 밝혀내면 사해행위에 의한 공무방해혐의로 형사고발조치를 할 수 있으며 허위유치권자 및 그와 모의한 채무자까지 형사처벌받을 수 있습니다
유치권으로 인정받으려면 경매개시결정 전에 발생한 유치권이어야 하며 그 채권에 대해 공신력 있는 서류를 통해입증해야 합니다 법원경매기록에 전혀 기록되지 않아야 경락 후에야 유치권을 발견했다면 허위 유치권자일수도 있습니다 특히 경락 전에 해당 부동산을 점유하고 있지 않았던 유치권임을 사진등으로 증빙하면 인도명령이나 명도소송 등에 의해 강제 퇴거 시킬 수 있습니다 유치권자는 점유사용에 의해 이득분은 반환해야 합니다 즉 점유권리는 있돼 그에 대한 사용료등을 지불해야 합니다 경락 후에 진짜 유치권이 확인되었다면 경락이 취할 수 있는 조치는 판명시기 낙찰자 대처 매각허가결정이 났을 때 즉시항고가 가능합니다 매각결정기일 경락에 대한 이의를 제시할 수 있습니다 경락허가결정 후 잔금납부전 경락의 허가 결정 취소를 신청할 수 있습니다 경락허가결정 후 잔금납부 후 채무자나 배당받은 채권자에게 담보책임을 물을 수 있습니다
