임차권양도 임대인 동의 임차인 대항력 동일성 유지한 채로 전차인 취득
임대차계약 체결 시 임차주택에 살고 있던 갑을 소유자로 알고 계약을 체결하고 입주하여 주민등록을 마쳤는데 나중에 소유자는 따로 있고 갑은 임차인으로서 임차인에게 소유자의 동의 없이 전대를 한 것을 알게 되었다면 현재 주택 소유자가 임차인에게 임차주택을 비워달라고 요구하고 있으면 임대보증금을 반환받을 때까지 이를 거부할 수 없습니다
임차권 양도는 임차인이 해당 임대차 계약의 임대인에게 동의를 얻어, 자신의 임차권을 다른 사람에게 양도하는 과정을 말합니다. 임차인은 임대인과의 협의를 거쳐 적법하게 임차권을 양도할 수 있으며, 전대 차인은 주택을 인수하고 입주한 후 자신의 주민등록을 완료할 때에 임차인의 대항력을 취득합니다.임차권 양도는 임차인과 전대 차인 간의 계약으로 이루어지며, 이를 위하여 임차인은 임대인의 승낙을 받아야 합니다. 양수인 혹은 전대 차인은 임차인의 대항력을 유지하며, 원래의 임차인이 가진 권리와 책임을 계속적으로 이어받습니다.하지만, 주의해야 할 점은 임대인의 동의 없이 임차권을 양도하는 것은 불가능하다는 점입니다. 즉, 양도하려는 임차인은 반드시 임대인의 동의를 받아야 합니다. 임차인과 전대 차인은 양도 관련 비용에 대해 협의해야 하며, 등기 등 관련 절차를 따라야 합니다.이와 함께, 임차권 양도 시 임차보증금에 대한 처리 역시 중요합니다. 임차권 등기 명령에 따라 임차권이 등기된 주택을 이후에 임차한 경우에는 최우선 변제를 받을 수 없으므로, 임차인은 임차보증금 반환과 관련하여 임대인과 합의하여야 합니다.따라서, 임차인이 임차권을 양도하려는 경우에는 임대인의 동의를 얻고, 관련 프로세스와 조건에 따라 절차를 진행해야 합니다.
즉 임차인이 임대기간 중에 임차주택을 다른 사람에게 전대하였더라도 임대인의 동의가 없으면 전차인은 임대인에게 자신의 전차권을 주장할 수 없기 때문입니다 따라서 임차인은 비록 대항요건을 갖추었더라도 소유자에 대하여 임차인 갑과 사이에 체결한 임대차계약관계를 주장하여 명도를 거부할 수 없고 임대보증금도 임차인 갑에 대하여만 그 반환을 청구할 수 있을 뿐입니다 임차권 양도 전대차 계약 대항력 주택임차인이 임차주택을 직접 점유하여 거주하지 않고 간접점유하여 자신의 주민등록을 이전하지 않은 경우라 하더라도 임대인의 승낙을 받아 임차주택을 전대하고 그 전차인이 주택을 인도받아 자신의 주민등록을 마친 때에는 그때로부터 임차인이 제3자에 대하여 대항력을 취득합니다
대항력을 갖춘 주택임차인이 임대인의 동의를 얻어 적법하게 임차권을 양도하거나 전대한 경우에 있어서 양수인이나 전차인이 임차인의 주민등록 퇴거 일부 터 주민등록법상의 전입신고 양도나 전대에 의하여 임차권의 공시 방법인 점유와 주민등록이 변경되었다 하더라도 원래의 임차인이 갖는 임차권의 대항력은 소멸하지 않고 동일성을 유지한 채로 존속합니다
즉 임대인의 동의를 얻어 대항력을 갖춘 임차인으로부터 적법하게 임차권 양도받은 경우 임차인의 주민등록 퇴거 일전에 전입신고를 마치고 주택에 입주하면 원래의 임차인이 가졌던 대항력을 주장할 수 있습니다 임차권등기명령에 의해 임차권등기가 경료된 주택을 그 이후에 임차한 임차인은 설령 보증금이 소액일지라도 최우선변제를 받을 수 없습니다 임차권등기 명령은 임차인이 보증금을 반환받지 못한 상황에서 어쩔 수 없이 주민등록을 이 전해 야만 하는 특수상황에서 인정된 제도입니다 그런데 먼저 전입한 임차인도 임차보증금을 못 받은 상황에서 후 순위 임차인이 단지 소액이라는 이유로 최우선변제를 받게 된다면 형평성 차원에서도 맞지 않기 때문에 배당에서 배제가 됩니다
다만 최우선변제권은 사용 못 해도 확정일자에 따른 우선변제는 가능합니다 임차권등기명령제도는 임대차 기간이 종료된 후 보증금을 반환받고 다른 곳으로 이사를 가려고 하는데 보증금 반환이 안될 때 관할법원에 임차권등기 명령을 신청할 수 있습니다 임차권등기 명령에 기해서 등기부등본 을구에는 등기 목적 접수일 등기원인 권리자 및 기타 사항 등을 기재합니다 임차권등기 명령을 신청할 때 다음의 내용이 기재되어야 하며 신청 이유와 임차권등기의 원인이 된 사실을 이를 소명해야 합니다
-신청의 취지 및 이유
-임대차 목적인 건물
(건물 일부인 경우 도면 첨부)
-임차권등기의 원인 사실
임차권등기 명령 효력 발생 시기 판결에 의한 임차권등기의 효력 발생 시점은 임차권등기 신청 시가 아니라 임차권 등기가 실행된 시점에 발생합니다 따라서 임차권등기 명령을 신청 후 곧바로 이사를 해서는 안 되며 등기부상에 임차권등기가 실행된 것을 확인하고 이사를 해야 합니다 단 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력과 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력과 우선변제권이 그대로 유지됩니다 경매 시에 임차권등기권 자는 법원에 배당에 따로 참가 배당을 신청을 할 필요가 없으며 당연 배당으로 인정되고요 임차인이 지출한 임차권등기 관련 비용은 임대인에게 청구 가능하며 이미 임차권등기가 실행된 건물을 그 이후에 임차한 임차인에게는 최우선변제권이 주어지지 않습니다
