주택임대차보호법 주거용 건물 주택 판단 범위 사실상 용도 기준 주된용도 일정면적 유일한 주거수단
임차인을 위한 주택 임대차보호법은 실질적으로 주거용 건물 주택을 적용 대상으로 합니다 즉 어디 상가 같은 데에서 난 주거용 건물로 사용할 테니깐 법 보호 인정해 줘라 해도 안뎁니다 이렇게 주거용 건물과 비주거용 건물의 구분은 임차건물이 현재 일상생활을 하는데 사용되는냐 하는 사실상의 용도를 기준으로 판단하여야 하고 공부는 등기부 건축물 대장상의 용도를 기준으로 판단할 것입니다
주거용 건물의 기준은 다음과 같습니다:주된 용도가 주거용이어야 합니다. 가장 중요한 판단 기준입니다. 주거용과 비주거용이 겸용인 경우에는 주거용 부분이 주가 되고, 부수적으로 비주거용 부분을 이용하는 경우에는 이를 전부 주거용 건물로 보고, 반대의 경우에는 적용 대상이 아닙니다.일정 면적 이상을 주거용으로 사용해야 합니다. 초기의 주거용 판단의 주요 기준은 면적 대비설 이었습니다. 겸용 주택의 경우 임차 면적에서 주거용 면적이 2분의 1을 넘으면 인정했으나, 최근에는 주거용 면적이 설령 절반에 못 미치더라도 그 사용하는 면적이 상당하면 주거용으로 인정하는 추세입니다. 즉, 주택의 일부를 점포로 개조하여 주거와 영업을 겸용하더라도 주거임대차 보호법 적용을 받을 수 있습니다. 다만, 비주거용 건물의 일부를 주거용으로 사용하는 경우에는 법의 보호를 받을 수 없습니다.유일한 주거수단이어야 합니다. 이는 최근 주거용 판단 시 중요한 기준입니다. 용도와 면적이 판단 기준에 다소 못 미치더라도, 임차한 공간이 임차인에게 있어 유일한 주거공간인지 아닌지, 또 가족도 함께 거주하는지 등이 중요한 판단 기준입니다.주거용 건물에 해당하는지 판례에 따라 판단할 때는 임차물의 공부 상 표시만을 기준으로 할 것이 아니라, 그 실제 용도에 따라서 정하여 하고, 또한 건물의 일부가 임대차의 목적이 되어 주거용과 비주거용으로 겸용되는 경우에는 구체적인 경우에 따라 그 임대차의 목적, 전체 건물과 임차물의 구조와 형태, 및 임차물의 이용 관계, 그리고 임차인이 그곳에서 일상생활을 영위하는지의 여부 등을 아울러 고려하여 합목적으로 결정하여야 한다는 판례가 있습니다.
건물의 등기 건축 허가 여부와는 무관합니다 주거용 건물인지의 판단 시점은 계약 체결 시입니다 1. 등기된 건물 2. 미등기 건물 3. 무허가 건물 4. 불법건축물 (옥탑을 주거용으로 개조하여 사용하는 경우 등) 5. 가건물(비닐하우스는 해당되지 않음) 6. 건물의 구조나 용도를 변경해서 주거용으로 사용하는 건물 (업무용 오피스텔을 주거용으로 임차하여 일상생활을 하는 경우 등)
주거용 건물의 기준
1) 주된 용도가 주거용이어야 합니다 가장 중요한 판단 기준입니다 주거용과 비주거용이 겸용인 경우에는 주거용 부분이 주가 되고 부수적으로 비주거용 부분을 이용하는 경우에는 이를 전부 주거용 건물로 보고 반대의 경우에는 적용 대상이 아닙니다
2) 일정 면적 이상을 주거용으로 사용해야 합니다 초기의 주거용 판단의 주요 기준은 면적 대비설 이었는데 즉 겸용 주택의 경우 임차 면적에서 주거용 면적이 2분의 1을 넘으면 인정했으나 최근에는 주거용 면적이 설령 절반에 못 미치더라도 그 사용하는 면적이 상당하면 주거용으로 인정하는 추세입니다 즉 주택의 일부를 점포로 개조하여 주거와 영업을 겸용하더라도 주임법 적용을 받을 수 있습니다 다만 비주거용 건물의 일부를 주거용으로 사용하는 경우에는 법의 보호를 받을 수 없습니다
3) 유일한 주거수단이어야 합니다 (최근 주거용 판단 시 유력 기준) 용도와 면적이 판단 기준에 다소 못 미치더라도 임차한 공간이 임차인에게 있어 유일한 주거공간인지 아닌지 또 가족도 함께 거주하는지 등이 중요한 판단 기준입니다 주거용 건물에 해당하는지 판례 주거용 건물에 해당하는지는 임차물의 공부 상 표시만을 기준으로 할 것이 아니라 그 실지 용도에 따라서 정하여 하고 또한 건물의 일부가 임대차의 목적이 되어 주거용과 비주거용으로 겸용되는 경우에는 구체적인 경우에 따라 그 임대차의 목적 전체 건물과 임차물의 구조와 형태 및 임차물의 이용 관계 그리고 임차인이 그곳에서 일상생활을 영위하는지의 여부 등을 아울러 고려하여 합목적적으로 결정하여야 한다는 판례 건물이 공부 상으로는 단층 작업소 및 근린생활시설로 표시되어 있으나 실제로 갑은 주거 및 인쇄소 경영 목적으로 을은 주거 및 슈퍼마켓 경영 목적으로 임차하여 가족들과 함께 입주하여 그곳에서 일상생활을 영위하면서 인쇄 또는 슈퍼마켓을 경영하고 있으며 갑의 경우는 주거용으로 사용되는 부분이 비주거용으로 소용도는 부분보다 넓고 을의 경우는 비주거용으로 사용되는 부분이 더 넓기는 하지만 주거용으로 사용되는 부분도 상당한 면적이고 위 각 부분이 갑과 을이 유일한 주거라면 주 대항요건을 갖추었다고 하겠습니다 (판례 94다 52522)
