주택 임대차 확정일자 우선변제권 의의 요건 전입신고 주민등록 대항력 이란 뜻
대항요건과 임대차 계약서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 경매 공매 시 임차주택의 환가대금에서 후순위 권리자 기타 채권자보다 보증금을 우선변제받을 권리가 있습니다 여기서 임대차 계약서상의 확정일자라 함은 그 날짜에 현재 그 문서가 존재하고 있었다는 사실을 증명하기 위하여 임대차 계약서의 여백에 기부 번호를 기입하고 확정일자 인을 찍어주는 것을 말합니다
우선변제권은 임대차 계약서상의 확정일자를 갖춘 임차인이 경매 공매시에 임차주택의 환가대금에서 후순위 권리자나 기타 채권자보다 보증금을 우선적으로 받을 수 있는 권리를 말합니다 확정일자는 임대차 계약서에 여백에 기부 번호를 기입하고 확정일자 인을 찍어서 나타냅니다 이는 그 문서가 해당 날짜에 존재하고 있음을 증명하기 위한 것입니다 우선변제권은 주택의 인도와 주민등록을 마친 날 또는 그 이전에 확정일자를 갖춘 경우 발생하며 대항력과 마찬가지로 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음날부터 유효합니다 우선변제권은 취득 시에만 구비하는 것이 아니라 배당요구의 종기일이나 경락기일까지 계속 유지되어야 합니다 대항력은 주택임대차보호법에서 규정된 특별한 권리입니다 인도(이사)와 전입신고(주민등록)를 마치면 대항력이 발생하는데 이는 약정한 기간 동안 임대차의 효력을 주장할 수 있는 권리를 말합니다 대항력을 얻게 되면 임차인은 임대차 계약을 체결한 날부터 일정 기간 동안 보호를 받을 수 있습니다 대항력은 매각결정기일까지 계속 유지되어야 하며 매수인이 잔금을 납부하는 날까지 유지해야 완전한 권리 보호를 받을 수 있습니다 대항력은 임차인이 이사나 전입신고를 제외한 상황에서는 지속됩니다 그러나 가족 전체가 이사 후 재전입 시에는 새로운 대항력이 발생하게 됩니다
확정일자 우선변제권 요건
주택의 인도+주민등록 임대차계약증서상의 확정일자인을 받은 경우 확정일자에 우선변제권이 발생합니다 주택의 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 당일 또는 그 이전에 임대차계약증서상에 확정일자를 갖춘 경우 우선변제권은 대항력과 마찬가지로 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음날을 기준으로 발생합니다 우선변제 요건은 취득 시에만 구비하는 것이 아니고 배당요구의 종기일 경락기일까지 계속 존속하고 있어야 합니다
우선변제권은 임차인이 이사후 동사무소 가서 전입신고 주민등록 할때 임대차계약서에 확정일자를 받으면 우선변제권이 생깁니다 대항력은 전입신고이고 확정일자 받는것은 우선변제권 입니다 같은날 함께 한다면 익일 0시부터 효력이 발생합니다 주택임대차보호법상에서 가장 중요한것은 대항력입니다 대항력을 갖춘 상태에서 확정일자 우선변제권을 받어놔야 합니다 확정일자 우선변제권만 백날 받아놔봐야 자기 혼자 쓸때가 없습니다 전입신고 대항력이 제일 중요하고 일단 대항력이 살고 그다음 우선변제권이 따라가는 형태로 이해하시면 됩니다
주민등록 전입신고 대항력 이란?
주택임대차보호법에서 특별한 규정을 두고 있는데 인도(이사)와 전입신고(주민등록) 하면 대항력을 부여하는데 대항력을 얻게 되면 그 임차인은 약정한 기간 동안 누구에게도 임대차의 효력을 주장할 수 있는 힘입니다 판례상 대항력 유지 기간 대항력을 매각결정기일까지 계속되어야 합니다 그러나 실무상으로는 완전한 권리 보호를 받기 위해서 매수인이 잔금을 납부하는 날까지 대항력을 유지해야 합니다 그때까지 이사나 전입신고 빼면 안 데겠습니다 부득이 한 상황에 임차권등기 명령을 절차를 마치고 다른 곳으로 이사 가면 대항력은 계속 유지가 됩니다 가족 중 최소 1인만이라도 남겨 놓고 이사 가면 대항력이 유지하지만 가족 전체가 이사 후 재전이 시에는 재진입 그때부터 대항력이 새로 발생합니다
보통 부동산은 고가 이기 때문에 취득할때 은행에 담보로 근저당권이 설정되 있습니다 은행 근저당권이 1순위이고 그다음 임대차시 임차인의 전입신고 주민등록한 대항력이 2순위 케이스가 가장 일반적입니다 임차인이 전입신고 하면 대항력이 익일 0시 발생되는데 은행에 비해 후순위라는거겠죠 그래서 경매가 진행된다면 이 대항력은 깨지게 되고 우선변제권 통해서 후순위로 1순위 은행 근저당 배당받고 남는 금액에서 2순위 임차인이 보증금 받아가는 형태가 대부분입니다 그래서 근저당비율하고 본인 임차보증금 합해서 시세 대비 70%넘으면 전세 매물 선택하지 말던가 은행 근저당 금액을 갚어서 낮추던가 해야 합니다 근저당 비율이 높은 깡통전세는 아예 선택하지도 말아야 하고요
동사무소 이사가서 전입신고 대항력 발생 시기?
1.전입신고 익일 임차인이 해당 부동산을 점유하고 전입신고를 마친 때에는 전입신고를 한 날 익일 0시에 제3자에게 대항할 수있는 대항력이 발생합니다 따라서 익일 주간에 등기되는 저당권에 있으면 임차인은 대항할 수 있습니다
2. 상가건물의 경우 사업목적상 상가건물에 임차하여 점유(건물의 인도) 하고 사업자등록을 하였다면 사업자등록을 한 익일 0시에 임차인의 대항력이 생깁니다
3. 매도 후 임차인 경우 매도된 주택의 전 소유자가 주택을 매도한 후 다시 임차인으로 된 경우 매수인 앞으로 이전등기가 종료한 후에 전입신고한 것으로 간주합니다
