주택 임대차 전세 월세 임대인 수선의무 범위 임차인 묵시적갱신 통고 3개월 해지

임차인이 임차한 주택에 하자가 발생했다면 임대인이 의무적으로 수선할 경우도 있을거고 임차인이 알아서 수선해야 하는 경우도 있습니다 임대인은 임차인에게 사용 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담하는데 구체적 사안에 따라서 제반사정 참작해서 사회통념에 의해 판단하는데 임차인이 손쉽게 고칠수 있을 정도의 사소한것은 임차인 수선의무에 해당해요

임대인 몫	임차인 몫
보일러 (배관포함)	보일러 소액 부품 교체(볼트,너트등)
수도배관,하수시설 (임차인 과실로 인한 동파의 경우 한정적 책임)	수도꼭지
내력벽 등 주요 구조	형광등
전기배선	벽지,장판
건물 시공 하자로 인한 결로 공사등	문고리

임대인과 임차인의 의무 및 책임 임차인이 임차한 주택에서 하자가 발생할 경우 수리 의무는 임대인이 맡을 수도 있고 임차인이 스스로 수리할 수도 있습니다 임대인은 임차인이 주택을 사용 및 수익을 얻을 수 있는 상태를 유지시키는 의무가 있습니다 그러나 구체적인 사안에 따라 제반 사정을 고려하여 사회통념에 따라 판단됩니다 작은 고장이나 사소한 수리는 임차인의 책임에 해당할 수 있습니다 주택의 수리 의무는 임대인과 임차인이 공동으로 부담합니다 이는 목적물을 사용 및 수익하도록 하는 의무를 갖는 임대인의 책임입니다

임대인의 의무

주택의 인도 의무: 임차인이 주택을 사용 및 수익을 얻을 수 있도록 인도해야 합니다 방해 제거 의무: 임차인이 점유하는 주택을 타인이 방해하거나 침해하는 경우 임대인은 방해를 제거할 책임이 있습니다.

임차인의 의무

주택의 선량한 사용 및 수리 의무: 임차인은 주택을 선량하게 사용하고 필요한 수리에 대해 지체없이 통지하여야 합니다 임대인이 주택의 수리를 위해 필요한 조치를 취했을 때에도 임차인은 거절할 수 없습니다 그러나 임대인이 정당한 이유 없이 수리를 하지 않을 경우 임차인은 해당 부분에 대한 차임 지급을 거절할 권리가 있습니다

임대차 계약의 기간은 당사자 간에 합의에 따라 자유롭게 정할 수 있습니다 임차인은 임대차 계약 기간이 끝날 때까지 계약을 유지하겠다는 주장을 할 수 있습니다 한편 임대인은 임차인이 계약을 변경하거나 경신하는 요구를 거부하지 않은 경우 변경된 계약 내용이 이전 계약과 동일하게 적용되는 것으로 간주됩니다 임차인은 계약 기간 동안 언제든지 계약을 해지할 수 있습니다 그러나 임차인이 임대료 지불 등의 의무를 다하지 않거나 기타 중대한 의무 위반을 한 경우 보호를 받지 못할 수 있습니다 이에 따라 임대인과 임차인은 각각의 의무와 책임을 준수해야 하며 합의된 계약 내용에 따라 행동해야 합니다

(1) 목적물을 사용 수익하게 할 의무​

​임대인은 임대차 관계가 존속하는 동안 임차인이 목적물을 사용 수익하게 할 의무를 부담합니다 임대인이 임차인에게 부담하는 의무는 적극의무로 사용 재주가 사용 차주에 대하여 목적물의 이용을 용하는 소극적 의무와 다릅니다​

​가. 목적물 인도의무

​임대인은 임차인으로 하여금 목적물을 사용 수익하게 하기 위하여 우선 그 목적물을 임차인에게 인도하여야 합니다임대인은 임차인으로 하여금 목적물을 사용 수익하게 하기 위하여 우선 그 목적물을 임차인에게 인도하여야 한다 목적물 인도의무는 주물뿐 아니라 종물에도 미친다​

​나. 방해제거의무

​임대인은 임차인이 점유권을 가진다는 이유로 이 의무를 면하지 못하며 임차인이 대항력이 있는 임차권에 기해서 스스로 방해배제 청구권을 행사할 수 있더라도 방해 제거 의무를 면하지 못한다 따라서 만약 제3자가 임차인이 점유하는 임차물을 침탈하여 그 사용 수익을 방해하는 행위를 하는 경우에는 임대인은 임차인을 위하여 그 방해를 제거할 의무가 있습니다

​(2) 임대인 수선의무

​임대인은 목적물의 사용 수익에 필요한 수선을 하여야 할 의무를 부담한다 임대인의 수선의무는 천재지변 기타 불가항력으로 목적물이 훼손된 경우에도 면제되지 않습니다 임차물이 수선을 요하는 상태에 있는 경우에 임차인은 지체 없이 임대인에게 통지할 필요가 있고 임대인이 행하는 임차물의보전에 필요한 행위를 임차인은 거절하지 못합니다 다만 임대인이 행하는 임차물의 보존에 필요한 행위를 임차인은 거절하지 못합니다 다만 임대인이 임차인의 의사에 반하여 보존행위를 함으로써 임차의 목적을 달성할 수 없을 때에는 임차인은 계약을 해지할 수 있습니다 임대인이 수선의무를 이행하지 않을 경우에는 임대인의 채무불이행이 되고 임차인은 사용 수익을 방해받은 부분에 대응하여 차임의 지급을 거절할 수 있습니다

​​주택 임대차의 기간은 당사자 간에 자유로 이 정할 수 있으나 기간의 정함이 없으나 임차인은 이를 주장할 수 있습니다 예를 들면 임대차계약기간을 1년으로 정하여 계약을 하였다면 임차인이 1년이 지나서 2년까지 살고 싶으면 계약기간을 2년이라고 주장할 수 있고 1년으로 끝내고 싶으면 1년을 주장하여 계약을 종료할 수 있도록 할 수 있습니다 즉 임차인에게만 그러한 권한을 주었고 임대인에게는 1년 만에 나가라는 주장을 할 수 없습니다 한편 임대차 관계가 종료된 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차 관계는 존속한 것으로 보고 있습니다 임대인이 임대차 기간 만료 전6월부터 2월까지에 임차인에 대하여 경신 거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하거나 경신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다 규정하고 있습니다

이때 임대차 기간은 2년으로 본다 그런데 묵시적 경신되었을 때에 향후 2년 동안 임대인이나 임차인 모두가 계약 해지를 하지 못하도록 하는 것은 임대인이나 임차인 양쪽 모두에게 불이익한 경우가 있을 것이기 때문에 임차인은 경신된 기간 중에 언제든지 계약 해지의 통고를 할 수 있고 임대인이 통고 받은 날로부터 3월이 경과하면 계약은 해지되는 것으로 규정하고 있습니 다만 임대차 기간을 2년으로 정하여 임차인을 보호하려는 것은 임차인 자신의 의무를 다하지 않았을 때에도 무조건 보호해 준다는 취지는 아니므로 임차인이 2기의 차임을 연체하거나 기타 의무를 현저히 위반한 때에는 보호받지 못합니다