대항력 효력 대항요건 이사가서 동사무소 주민등록 다세대주택 다가구주택 전입신고 주의사항
대항력은 경매로 집주인이 바뀌더라도 임차 기간을 보장받고 보증금을 반환받을 때까지 계속 거주할 수 있는 권리인데 대항력을 얻기위한 대항욕건은 주택의 인도 주민등록 다음날 0시부터 발생하며 보증금 전액을 낙찰자에게 대항 우선변제권 후순위 권리자보다 우선하여 대항력 요건 확정일자 중 늦은 날 보증금 전액을 순위에 따라 우선변제 최우선변제권 보증금 중 일정액을 선순위 권리자보다 우선하여 변제받을 수 있는 권리입니다
주택의 인도와 주민등록이 이루어진 후 0시부터 대항력이 발생하며, 해당 대항력은 보증금을 납부한 낙찰자에게 우선변제될 권리를 부여합니다. 대항력 요건은 보증금의 전액을 우선변제권과 후순위 권리자보다 우선하여 변제받을 수 있는 권리를 가지는 것으로, 대항력 확정일자 중 가장 늦은 날을 기준으로 순위에 따라 최우선변제권과 일정액을 우선하여 변제받는 권리를 갖추어야 합니다.대항력은 임차인이 낙찰로 새로운 소유자가 된 매수인에게 임차보증금을 변제받을 때까지 임차 부동산의 점유를 유지할 수 있는 권리를 의미합니다. 대항력이 있는 임차인은 배당 절차에서 배당을 받을 수 있을 뿐만 아니라 낙찰자에게 임차보증금을 부담시킬 수도 있습니다. 또한, 임차주택의 새로운 소유자인 양수인이나 상속인은 기존의 임대차 관계를 승계하므로 이전의 소유자는 임차보증금 반환 의무가 없습니다.주택의 확정일자는 임대차 계약서에 기재되어 있는 날짜로, 해당 일자에 계약서가 존재한다는 사실을 증명하기 위해 여백에 기입하고 확정일자를 인증하는 것을 의미합니다. 임차인은 임차주택의 인도와 주민등록을 마친 당일 또는 그 이전에 확정일자를 갖춘 임대차 계약서를 소유하고 있다면 우선변제권을 행사할 수 있게 됩니다. 또한, 우선변제 요건은 취득 시에만 갖추는 것이 아니라 배당요구의 종기일 및 경락기일까지 지속되어야 합니다.대항력이 유지되는 경우 대위변제와 대항력 배제의 사례가 있습니다. 예를 들어, 선순위 근저당권을 소명시킨 임차인은 잔금을 납부하기 전에도 대항력을 취득할 수 있으며 낙찰자는 낙찰 허가 결정의 취소를 요구할 수 있습니다. 또한, 다세대 주택과 같은 공동주택에서 호수가 일치하지 않는 경우에는 대항력이 배제될 수 있습니다.따라서, 임차인은 적절한 조치를 취해 임대차 계약서에 확정일자를 기재함으로써 후 순위 근저당권자나 일반채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있는 권리를 보장 받을 수 있습니다. 대항력이 유효하고 임차 주택의 담보가 충분하다면 계약서에 확정일자를 즉시 기재하는 것이 좋습니다.임대인의 지위는 임차인이 대항력을 가짐에 따라 해당 임차주택의 양수인이 임대인의 지위를 당연히 승계하므로 임차인은 임대기간 동안 계속해서 거주할 수 있고, 임대 기간이 종료되어도 보증금을 반환받을 때까지 주택을 비워주지 않아도 됩니다. 양수인은 매매, 증여, 상속, 경매 공매 등을 통해 지위를 승계하는 것이 가능하며, 무허가 건물 소유권을 사실상 승계한 경우에도 대항력이 인정됩니다. 그러나 양도 담보에 의한 권리취득은 해당하지 않습니다. 따라서, 임차인은 임대보증금 반환을 양수인에게만 청구할 수 있습니다.주택의 유형에 따라 주소와 주민등록이 정확하게 일치해야 주택임대차 보호법의 보호를 받을 수 있습니다. 다가구 주택은 주소와 지번까지 일치해야 하며, 다세대 주택은 주소와 지번, 각 세대별 호수까지 정확하게 일치해야 합니다. 주민등록상의 주소와 주택 소재지의 지번이 일치하지 않는 경우 대항력은 인정되지 않습니다. 다만, 다세대 주택의 경우 현재 주민등록상에 동 호수 표시가 되어 있지 않아도 보호법의 적용을 받을 수 있습니다. 다가구 주택의 경우에는 건축법상 단독주택으로 지번까지만 기입하면 됩니다.마지막으로, 임차인이 주택을 임차하고 주민등록 전입신고를 완료한 후 등기부를 확인하면 임대인이 이미 이전에 근저당권을 설정한 경우, 임대인은 임대보증금을 회수하는 데 문제가 발생할 수 있습니다. 즉, 이미 근저당권이 설정되어 대항력을 행사할 수 없게 된 것입니다. 따라서, 임차인은 계약서에 확정일자를 기재함으로써 이후 경매 절차에서 선순위 근저당권자의 채무변제에 충당한 뒤 남은 배당 대금이 있는경우, 후 순위 근저당권자와 일반 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다. 그러므로, 현재라도 계약서에 확정일자를 즉시 기재하는 것이 중요합니다.
대항력이라 함은 임차인이 낙찰로 새로운 소유자가 된 매수인에게 대항하여 임차보증금을 변제받을 때까지 임차 부동산의 점유를 이전하지 않을 권리 즉 동시 이행항변권으로 대항력 있는 임차인은 배당절차에서 배당을 받는 권리를 행사할 수도 있고 낙찰자에게 임차보증금을 부담시킬 수도 있습니다 배당 절차에 참여하였으나 배당을 받지 못한 보증금 잔액에 대해서도 낙찰자에게 내 돈 다 달라 동시 이행항변권 사용 행사할 수 있습니다 임차주택의 새로운 소유자 양수인이나 상속인은 기존의 임대차 관계를 승계한 것으로 보며 따라서 임차보증금의 반환 의무도 양수인에게 이전되며 이전의 소유자는 임차보증금 반환 의무가 없습니다 대항요건과 임대차 계약서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 경매 공매 시 임차주택의 환가대금에서 후 순위 권리자 기타 채권자보다 보증금을 우선변제받을 권리가 있습니다
여기서 임대차 계약서상의 확정일자라 함은 그 날짜에 현재 그 문서가 존재하고 있었다는 사실을 증명하기 위하여 임대차 계약서의 여백에 기부 번호를 기입하고 확정일자 인을 찍어주는 것을 말합니다 우선변제권 요건으로는 주택의 인도+주민등록 임대차계약증서 상의 확정일자인을 받은 경우 확정일자에 우선변제권이 발생합니다 주택의 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 당일 또는 그 이전에 임대차계약증서상에 확정일자를 갖춘 경우 우선변제권은 대항력과 마찬가지로 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음날을 기준으로 발생합니다 우선변제 요건은 취득 시에만 구비하는 것이 아니고 배당요구의 종기일 경락기일까지 계속 존속하고 있어야 합니다
대항력 유지 대위변제 및 대항력 배제 사례 대위변제에 의한 대항력 없는 임차인의 대항력 취득 잔금을 납부하기 전에 선순위 근저당권을 소명시킨 임차인은 대항력을 취득합니다 이때 낙찰자는 낙찰 허가 결정의 취소를 구할 수 있습니다 은행과 같은 근저당권자에게 무상거주확인서를 제출한 선순위 임차인 다세대와 같은 공동주택에 있어서 호수가 불일치하는 임차인주택의 주소와 주민등록상의 주소가 일지 하지 않는 경우 대항력은 배제됩니다 공매의 경우는 임차인 대항력 유지 기간에 대한 명확한 규정은 없으나 실무상으로는 매각일까지 점유와 전입 상태를 유지하는 것이 좋습니다
임차인이 주택을 금 일억 원에 임차하여 입주하고 주민등록 전입신고를 마쳤는데 그 후 등기부를 열람하여 보니 임차인이 임차하기 전에 이미 임대인이 은행에서 돈을 차용하면서 근저당권을 설정한 경우라면 만일 앞으로 위 임차주택에 대한 근저당권 실행을 위한 경매 절차가 개시된다면 임대인은 임대보증금을 회수하는 데에는 문제가 있습니다 즉 주택 인도 및 주민등록을 갖추기 전에 이미 근저당권이 설정되어 있었기 때문에 대항력을 행사 살수 없습니다 계약서에 확정일자를 받아두면 앞으로 경매 절차에서 배당요구를 하여 선순위 근저당권자의 채무변제에 충당하고 남은 배당 대금이 있는 경우 후 순위 근저당권자와 기타 일반채권에 우선하여 보증금을 변제받을 수 있으므로 임차주택의 담보가치가 충분하다면 현재라도 즉시 계약서에 확정일자를 받아두는 것이 좋습니다
대항력의 내용 임대인의 지위의 당연승계 임차인이 대항력이 있다는 것은 임차주택의 양수인이 임대인의 지위를 당연 승계하므로 임대 기간 동안 계속 거주할 수 있고 임대 기간이 만료되면 양수인으로부터 보증금을 반환받을 때까지 임차주택을 비워주지 않아도 된다는 것을 의미합니다 양수인에는 매매 증여 상속 및 경매 공매뿐만 아니라 미등기인 무허가 건물 소유권을 사실상 양수한 경우도 포함되나 양도담보에 의한 권리취득은 해당하지 않는다 대항력이 있으면 임대인의 지위가 양수인에게 당연승계 되므로 임차인은 양수인에 대하여만 임대보증금 반환 청구를 할 수 있습니다
건축법상 단독주택에 해당하는 다가구주택은 주소와 지번까지 공동주택에 해당하는 다세대 주택은 주소와 지번 및 각 세대별 호수까지 정확하게 일치해야 추후 주택임대차 보호법 보호 대상이 됩니다 전입신고 정확하게 다가구주택은 지번까지 정확하게 다세대주택은 호수까지 정확하게 주민등록상 동 호수 표시가 기재되지 않은 경우 다세대주택의 경우에는 주민등록상에 주택 소재지의 지번만 기재되어 있고 동 호수 표시는 기재되어 있지 않다면 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 없습니다 즉 주민등록법에는 다세대주택과 같은 공동주택의 경우에는 지번 다음에 공동주택의 명칭과 동 호수를 기재하도록 규정하고 있으며 예시 에코빌 102동 201호 주민등록에 동 호수를 기재하지 않으면 제3자의 입장에서 임차인이 그 다세대주택의 몇 호에 주소를 가지고 있는지를 알 수 없기 때문입니다 다만 공동주택이 아닌 다가구용 단독주택의 층 호수는 편의상 구분하여 놓은데 불과하고 주민등록법 시행령에 기재하도록 규정되어 있지 않기 때문에 임차인이 전입신고를 하면서 주택 소재지의 지번만 기재하여도 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있습니다 다가구주택은 건축법상 단독주택으로 지번 까지만 기입하면 됩니다
반면에 다세대주택은 공동주택으로 반드시 명칭이나 동 호수까지 기입해야만 대항력이 인정됩니다 다만 최초 전입 당시에는 다가구주택이어서 지번까지만 전입신고를 하였는데 도중에 집주인이 다세대주택으로 용도를 변경한 경우 최초 전입한 날짜를 가지고 유효한 대항력을 주장할 수 없습니다 따라서 임차인이 유효한 대항력을 주장하기 위해서는 다세대주택으로 용도변경과 동시에 또는 그전에 호수를 표기해 주민등록 정정 신고를 해야 합니다
