주택임대차보호법 주거용건물공부상 표시만 기준 할것이 아니라 실제용도 판단 기준

2024년 12월 1일 jipjuroom

오늘은 주택 임대차 보호를 받을 수 있는 주거용 건물인지 아닌지를 판단하는 기준과 그 범위에 대해서 한번 알아보도록 하겠습니다 우선 주택에 대한 임대차 계약을 하고 주택임대차보호법에 보호를 받기 위해서는 해당 주택이 주거용 건물이 어야만 합니다 주택임대차보호법 제2조를 보면 그 적용 범위에 대해서 명시하고 있습니다

주택임대차보호법과 주거용 건물의 판단 기준

주택임대차보호법은 주거 목적의 임대차를 보호하기 위해 제정된 법률로, 임차인이 안정적으로 주거할 수 있도록 보호하는 데 목적이 있습니다. 그러나 이 법의 적용을 받기 위해서는 해당 건물이 주거용 건물로 인정되어야 합니다. 이번 글에서는 주거용 건물의 판단 기준과 그에 따른 법 적용 범위를 심층적으로 살펴보겠습니다.

Table of Contents

1. 주택임대차보호법의 적용 범위

주택임대차보호법 제2조는 법의 적용 대상을 명확히 규정하고 있습니다. 주거용 건물 전부 또는 일부의 임대차에 적용되며, 건물의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되더라도 주거용으로 인정되면 법의 보호를 받을 수 있습니다. 반대로, 주거용이 아닌 건물의 임대차는 이 법의 보호를 받을 수 없습니다.

적용 기준 정리:

주거용 건물 전체 또는 일부: 법 적용 가능.
비주거용 건물 일부가 주거 목적: 법 적용 불가.

2. 주거용 건물의 판단 기준

법원이 주거용 건물을 판단하는 기준은 다음과 같습니다.

(1) 실제 용도 기준

대법원 판례에 따르면, 공부상(公簿上)의 용도만으로 판단하지 않습니다. 즉, 등기부등본, 건축물대장 등의 기록이 “비주거용”으로 되어 있더라도, 실제 용도가 주거용으로 사용되고 있다면 법의 적용 대상이 될 수 있습니다.

예시:
- 공장 또는 창고로 등록된 건물이라도 내부를 주거에 적합하게 개조하고 실제 주거 목적으로 사용하면 법적 보호를 받을 수 있습니다.

(2) 건물 구조와 형태

임차인이 거주할 수 있는 구조와 형태를 갖추었는지가 중요한 판단 요소입니다. 즉, 화장실, 주방, 방 등 일상생활에 필요한 시설이 있는지 여부가 판단 기준이 됩니다.

(3) 임차인의 생활 실태

임차인이 해당 건물에서 일상생활을 영위하고 있는지가 법적 판단의 중요한 요소입니다. 임차인이 실제로 거주하면서 생활 전반을 영위하고 있다면, 해당 건물은 주거용으로 인정받을 가능성이 높습니다.

(4) 겸용 건물의 경우

건물이 주거용과 비주거용으로 겸용될 경우, 건물 전체의 용도와 임차 목적물을 함께 고려하여 종합적, 합목적적 판단을 하게 됩니다.

판례 예시:
- 주택과 상점이 혼합된 건물이라면, 임차인이 실제 거주하는 부분을 기준으로 판단합니다.

3. 주거용 건물로 인정되지 않는 경우

(1) 비주거용 건물 일부가 주거용으로 사용되는 경우

비주거용 건물의 일부만 주거용으로 사용하는 경우는 법 적용을 받기 어렵습니다.

사례:
- 방 2개와 주방이 있는 다방의 경우, 다방 전체가 비주거용으로 사용되기 때문에 주택임대차보호법의 적용을 받지 않습니다.

(2) 계약 당시 용도의 중요성

임대차계약 당시 건물이 비주거용이었다면, 이후 임차인이 임의로 주거용으로 개조하더라도 법적 보호를 받을 수 없습니다.

예외:
- 임대인의 승낙을 받아 주거용으로 개조한 경우에는 개조 시점부터 법의 보호를 받을 수 있습니다.

4. 주거용 건물로 인정될 수 있는 특수 사례

(1) 무허가 건물과 준공검사 미비 건물

무허가로 지어진 건물이나 준공검사를 받지 않은 건물도 실제 주거용으로 사용되고 있다면 법의 보호를 받을 수 있습니다.

판례:
- 무허가 건물이라도 임차인이 안정적으로 거주하고 있다면 보호 대상입니다.

(2) 미등기 주택

미등기 상태의 주택도 주거용으로 사용되고 있다면 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 있습니다. 등기 여부가 아닌 실제 주거 여부가 판단 기준입니다.

법적 근거:
- 민법 제187조에 따라, 소유권 보존 등기를 하지 않았더라도 임차인은 법적 보호를 받을 수 있습니다.

5. 주거용 건물 판단과 관련된 주요 판례

판례1:
- 점포로 사용되던 건물을 임차인이 거주 용도로 개조하였으나 임대인의 동의를 받지 않은 경우, 법의 보호를 받지 못함.
판례2:
- 공장으로 등록된 건물이지만 내부를 개조해 가족이 거주하고 있는 경우, 주거용 건물로 인정받음.

6. 임대차 계약 시 주의사항

주택임대차보호법의 적용 여부는 임대차 계약 시 주거용 건물로 인정될 수 있는지 여부에 달려 있습니다. 따라서 임차인은 계약 전에 다음 사항을 반드시 확인해야 합니다.

등기부등본 및 건축물대장 확인: 건물의 용도를 확인하되, 실제 용도가 주거용인지도 중요합니다.
임대인의 동의 여부: 비주거용 건물을 개조할 경우, 반드시 임대인의 승낙을 받아야 합니다.
현장 확인: 실제로 주거에 필요한 시설이 갖춰져 있는지 확인하는 것이 중요합니다.

주택임대차보호법의 적용을 받기 위해서는 해당 건물이 실제로 주거용으로 사용되고 있는지가 가장 중요합니다. 공부상의 용도와 상관없이 임차인의 생활 실태와 건물 구조가 주거에 적합하다면 법의 보호를 받을 수 있습니다. 임대차 계약을 체결할 때 이러한 점들을 꼼꼼히 확인하여 예기치 못한 법적 분쟁을 예방하는 것이 중요합니다.