계약갱신청구권 이란 행사기간 4년 내용 거부 중도해지 실거주 내용증명

2024년 12월 4일 jipjuroom

전세 계약 갱신청구권은 2020년 7월 31자로 시행하고 있고요 주 포인트는 전세 월세 임대차 세입자에게 1회에 한해서 계약 갱신을 요구할 수 있는 권리를 준 것입니다 임차인은 특별한 케이스가 아니라면 한 번 더 네 집에서 살자 2년 갱신을 요구할 수 있습니다

임차인에게 1회의 계약 갱신을 요구할 수 있도록 보장해 주는 법으로 현행 2년에서 +2년 최대 4년까지 전세 계약을 연장할 수 있도록 보장하는 제도입니다 전세 월세 계약 갱신청구권 통보 임차인의 계약 갱신청구권은 임대차계약이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 요구할 수가 있는데요 2020년12월 10 이후 최초로 체결하거나 갱신된 계약은 6개월 전부터 2개월 전까지 계약 갱신 청구해야 합니다이 기간 안에 임대인에게 계약 갱신의 의사가 도달해야 되는데요 임대인 임차인 이해충돌이 있는 곳은 기간 문제로도 부딪칠 수가 있으니 구두로 그냥 얘기하시는 것보다 법적 충돌이 예상되시는 분은 내용증명으로 통보하시는 걸 권해드리며 기간 부분 발신주의 아닌 도달주의 취하고 있으니 미리미리 잘 맞추세요 다소 과하다 싶은 분은 문자로 계약 갱신 남겨주시고 핸드폰 통화 녹음해서 가지고 있어도 무방합니다계약 갱신청구권 전월세 임대료 상한선 5% 전에 몇 번의 계약의 합의 갱신이든 묵시적 갱신이 든 임대차 기간이 끝나기 한 달 전까지 연장 신청할 수 있는데요 더불어 연장 계약을 할 때 임대인이 임대료 폭등을 하지 못하도록 하기 위해 전월세 상한제를 두었습니다

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1. 계약갱신청구권의 개요와 행사 요건

1.1 계약갱신청구권이란?

계약갱신청구권은 임차인이 기존 임대차 계약을 1회에 한하여 2년 연장할 수 있는 권리입니다. 이는 임차인의 주거 안정성을 보장하기 위한 취지로, 임대차 계약이 종료되기 전 일정 기간 내에 임대인에게 갱신을 요구할 수 있습니다.

1.2 행사 요건 및 기간

행사 기간: 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인에게 갱신을 요구할 수 있습니다.
통지 방식: 구두로도 가능하지만, 법적 분쟁을 피하기 위해 내용증명을 통해 통지하는 것이 안전합니다. 임차인이 계약 갱신의 의사를 전달했음을 입증할 수 있어야 하기 때문입니다.

Tip: 문자 메시지나 이메일 등도 증거로 활용 가능하며, 전화 통화 시 녹음본을 보관해 두는 것도 유효합니다.

2. 계약갱신청구권 행사 시 임차인의 권리와 의무

2.1 최대 거주 기간

임차인은 계약 갱신청구권을 통해 최대 4년까지 거주할 수 있습니다.
기존 계약 2년에 더해 추가로 2년을 연장할 수 있으며, 이를 초과한 추가 연장은 불가능합니다.

2.2 전월세 상한제

계약 갱신 시, 임대인은 기존 임대료의 5% 이내로만 인상할 수 있습니다. 이는 과도한 임대료 인상을 방지하기 위한 조치입니다. 다만, 각 지방자치단체의 조례에 따라 5%보다 낮은 인상률이 적용될 수 있습니다.

2.3 임차인의 중도 해지 권리

임차인은 계약 갱신 후에도 언제든지 중도 해지를 할 수 있으며, 해지 통보 후 3개월이 지나면 효력이 발생합니다.
중도 해지 시에도 3개월간 임대료를 지급해야 하므로, 이를 염두에 두고 해지 시점을 결정해야 합니다.

3. 임대인이 계약 갱신을 거부할 수 있는 사유

임대인은 원칙적으로 임차인의 갱신 요구를 수용해야 하지만, 아래 사유에 해당하는 경우 갱신을 거부할 수 있습니다.

3.1 임대인 본인 또는 직계가족의 실거주

임대인이 본인 또는 직계존비속이 해당 주택에 실거주할 예정이라면 갱신을 거부할 수 있습니다.

단, 실거주 목적이 아닌 제3자에게 임대할 경우, 임차인은 임대인을 상대로 손해배상 청구를 할 수 있습니다.

3.2 재건축·재개발 고지

부동산이 재건축 또는 재개발로 인해 철거될 예정인 경우, 임대인은 갱신을 거부할 수 있습니다.

3.3 임차인의 계약 위반

다음과 같은 경우에도 임대인은 갱신을 거부할 수 있습니다.

2개월분 이상의 월세 연체: 연속된 2개월 연체가 아니더라도, 누적 2회에 걸쳐 월세를 내지 않은 경우 포함됩니다.
임대인의 동의 없이 내부 개조 또는 파손: 임차인이 임대인의 동의 없이 구조를 변경하거나 파손한 경우입니다.
무단 전대차: 임차인이 임대인의 동의 없이 제3자에게 임차권을 양도한 경우입니다.

4. 실거주 요건과 임차인의 대응 전략

임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거부할 경우, 임차인은 이를 검증할 필요가 있습니다. 실거주를 하지 않고 제3자에게 임대한 경우, 손해배상을 청구할 수 있습니다.

확인 방법: 등기부 등본을 통해 소유권 이전 여부를 확인하거나, 실제 거주 여부를 조사할 수 있습니다.
법적 대응: 임대인이 허위로 실거주를 주장한 경우, 법원에 손해배상 청구 소송을 제기할 수 있습니다.

5. 계약 갱신청구권 행사 시 주의사항

5.1 내용증명을 통한 통지

임대차 계약 갱신 의사를 확실히 전달하기 위해 내용증명을 활용하는 것이 좋습니다.

내용증명 작성 요령: 계약 갱신을 요구하는 날짜, 계약 조건 등을 명확히 기재해야 합니다.
도달주의 원칙: 내용증명이 임대인에게 도달한 시점을 기준으로 효력이 발생하므로, 충분히 여유를 두고 발송해야 합니다.

5.2 임대인의 계약 거부 통보

임대인이 갱신을 거부할 경우에도 내용증명을 통해 거부 사유를 명확히 밝혀야 합니다. 거부 사유가 법적 요건에 부합하지 않으면, 임차인은 이를 근거로 법적 대응이 가능합니다.

6. 계약 갱신청구권 관련 자주 묻는 질문 (Q&A)

Q1. 이미 4년 이상 거주 중인데 추가로 계약 갱신을 요구할 수 있나요?

A1. 가능합니다. 묵시적 갱신으로 오랫동안 거주한 경우에도 1회에 한해 계약 갱신청구권을 행사할 수 있습니다.

Q2. 계약 갱신 후 임차인이 중도 해지를 할 수 있나요?

A2. 가능합니다. 계약 갱신 후에도 언제든지 해지가 가능하며, 해지 통보 후 3개월이 지나면 효력이 발생합니다.

Q3. 임대인과 임차인이 갱신청구권 포기 특약을 맺었는데 유효한가요?

A3. 무효입니다. 갱신청구권은 강행규정으로, 이를 제한하는 특약은 법적 효력이 없습니다.

Q4. 계약기간을 1년으로 정한 경우에도 2년을 보장받을 수 있나요?

A4. 가능합니다. 임대차 기간이 2년 미만으로 설정된 경우, 법적으로 2년을 보장받게 됩니다.

결론적으로, 계약갱신청구권은 임차인의 주거 안정성을 보장하는 중요한 제도입니다. 행사 시기와 방법을 철저히 준수하고, 법적 분쟁을 피하기 위해 내용증명 등을 활용하는 것이 중요합니다. 임대인과 임차인 모두 법적 요건을 이해하고, 상호 간의 권리와 의무를 명확히 이행하는 것이 필요합니다.