전 소유자 부동산 매도하고 임차인으로 계속 거주 소유권이전등기 완료된날 익일 0시 대항력 발생
어떤 전세 집에 이사가서 전입신고 주민등록 하면 익일 0시부터 후순위 권리자에 우선하는 대항력이 발생하는데 집주인이 집을 매도하면서 임차로 계속 거주하는 임차인 자격으로 변경될때에는 소유권이전등기 다음날 부터 후순위권리자에 우선하는 대항력이 발생하게 됩니다
어떤 전세 집에 이사갈 때 전입신고와 주민등록을 하면, 익일부터 후순위 권리자에 대한 대항력이 발생합니다. 그러나 집주인이 집을 매도하면서 임차인 자격으로 계속 거주하는 경우, 소유권 이전 등기 다음 날부터 후순위 권리자에 대한 우선권이 발생하게 됩니다.전입일은 매우 중요한 정보입니다. 만약 경매를 목적으로 하는 부동산의 전 소유자가 입주 전입 후 거주하다가 부동산을 매도하고 계속해서 임차인으로 거주할 경우, 전입일과 입주일은 매수자의 명의로 소유권 이전 등기가 완료된 날로 간주됩니다.대항 요건을 구체적으로 알아보면, 소유권 이전 등기일과 임대차 계약일 중 늦은 날이 대항 요건을 충족한 날이며, 다음 날 익일 0시부터 효력이 발생합니다.또한, 우선 변제권 중 효력 발생일은 대항 요건일을 충족한 날의 익일 0시와 확정일자 중 늦은 시점이 주택임차인의 우선 변제권의 효력 발생일입니다. 경매 입찰 시, 소유자가 주택을 매도하고 다시 그 집에 임차하게 되면, 그 사람의 대항력 시작일은 소유권 이전 등기가 완료된 날부터입니다. 따라서, 최초로 그 집에 전입신고한 날이 아니라는 점을 주의해야 합니다.또한, 임차인으로부터 주택을 전세로 거래한 경우, 보증금액이 주택임대차보호법에 정한 일정액을 초과하여 보호 받지 못하는 경우, 임차인으로부터 임대인(집주인)의 동의 하에 방 1칸을 보증금 삼천만 원에 다시 빌려(전세로) 입주한 후 주민등록까지 완료하였다 하더라도, 소액전세인으로 보호받을 수 없습니다. 이는 임차인에게 방 1칸을 빌려준 임차인(전임대인)이 소액임차인에 해당해야만 그로부터 임차한 귀하 전세인도 소액전세인으로 보호받을 수 있기 때문입니다.마지막으로, 가압류된 주택을 양수한 사람으로부터 가압류가 해제될 것이라는 말을 믿고 주택을 임차하여 입주한 후 주민등록을 마쳤고 확정일자까지 완료했다면, 그 후 가압류 채권자가 본안 소송에서 승소 판결을 얻어 위 주택에 대한 강제경매를 신청한다면, 임차인은 매수자에게 대항할 수 없고, 확정일자를 갖추거나 소액임차인이라도 배당 요구를 할 수 없습니다.
전세 주택의 전입신고 및 대항력 관련 상세 내용
1. 전입일과 입주일
부동산의 전 소유자가 해당 부동산을 매도한 후 임차인으로 계속 거주하는 경우, 전입일과 입주일은 매수인 명의로 소유권 이전 등기가 완료된 날로 간주됩니다. 이 경우, 대항력은 소유권 이전 등기일의 익일 0시부터 발생하며, 해당 시점 이후부터 후순위 권리자에 대해 우선적 지위를 주장할 수 있습니다.단, 최초 전입일은 이전 소유자의 소유권 하에서 효력을 갖지만, 소유권이 변경된 이후에는 새로운 소유권 이전 등기일을 기준으로 대항력 효력이 재설정됩니다.
2. 대항요건 구비일 및 효력 발생일
대항력은 임대차 계약일과 소유권 이전 등기일 중 더 늦은 날을 기준으로 대항요건이 충족되며, 해당 날의 익일 0시부터 효력이 발생합니다.
이는 새로 매수한 소유자의 권리 보호와 임차인의 권리 주장을 조화롭게 적용하기 위한 기준입니다.
예를 들어:
- 임대차 계약일: 12월 1일
- 소유권 이전 등기일: 12월 5일
- 대항력 발생일: 12월 6일 0시부터
3. 우선변제권 효력 발생일
우선변제권은 다음 두 조건 중 더 늦은 시점에 효력이 발생합니다:
- 대항요건 충족일의 익일 0시
- 확정일자 부여일
즉, 대항요건이 충족되었더라도 확정일자가 나중에 부여되었다면, 우선변제권은 확정일자 기준으로 효력을 갖게 됩니다. 이는 임차인의 보증금을 보호하기 위한 중요한 요소로 작용합니다.
4. 임차인으로부터 주택을 전차한 경우
임차인으로부터 주택을 전세로 전차(再借)한 경우, 다음과 같은 조건이 충족되어야 소액임차인 보호를 받을 수 있습니다:
- 전대인(임차인)이 소액임차인 요건을 충족해야 함.
- 전차인이 주민등록을 완료하고 전입신고 및 확정일자를 갖춘 경우.
그러나, 전대인(임차인)의 보증금이 주택임대차보호법에서 정한 보증금 보호 한도를 초과하는 경우, 전차인은 소액임차인으로 보호받지 못합니다. 이는 소액임차인의 우선 변제권 범위가 한정적이기 때문입니다.
5. 가압류된 주택과 임차인의 권리
가압류된 주택을 양수한 매수인이 가압류가 해제될 것이라고 보증했으나, 이후 가압류 채권자가 본안 소송에서 승소하여 해당 주택에 대해 강제경매를 진행하는 경우, 다음과 같은 상황이 발생합니다:
- 임차인은 매수인에게 대항할 수 없습니다.
- 대항력은 소유권과 관련한 법적 제한을 초과하지 못합니다.
- 임차인이 확정일자를 갖추었거나 소액임차인이라도 배당 요구를 할 수 없습니다.
- 가압류로 인한 강제경매에서 임차인의 보증금이 보호되지 않음.
다만, 경매 절차를 통해 잉여금이 발생한 경우, 해당 잉여금은 임차인이 압류 및 추심 명령을 통해 일부 회수할 가능성이 있습니다.
6. 전 소유자 매도 후 임차인으로 전환된 경우의 대항력 발생
전 소유자가 부동산을 매도한 후 같은 주택에 임차인 자격으로 거주를 계속하는 경우, 대항력 발생일은 다음과 같습니다:
- 소유권 이전 등기일의 익일 0시부터 대항력이 발생합니다.
- 이는 매도인이 이전 소유권자로서 이미 거주 중이더라도, 새로운 소유권자가 등기된 시점에 맞춰 대항력을 새롭게 취득해야 함을 의미합니다.
따라서, 최초 전입신고일이 아니라 소유권 이전 등기일이 기준이 되며, 매도 후 임차인의 권리 발생 시점에 주의가 필요합니다.
이와 같은 내용을 기반으로 임대차 계약을 체결할 때는 소유권 이전 등기일, 임대차 계약일, 확정일자 부여일을 명확히 확인하는 것이 중요합니다. 특히, 경매 또는 소송과 같은 상황에서는 대항력과 우선변제권의 효력 발생일이 실질적인 권리 보호에 영향을 미치므로 주의가 필요합니다.
